コトラ（広報チーム） 
はじめに
公共施設を取り巻く現状と課題
日本の多くの公共施設は、高度経済成長期である昭和40年代から50年代にかけて集中的に整備されました。これらの施設が建設から半世紀以上が経過し、現在ではその多くが老朽化に直面しています。学校、公民館、体育館といった建築物系の施設だけでなく、道路や上下水道といったインフラ施設も同様に老朽化が進んでおり、大規模な修繕や建て替えの時期を迎えています。
この老朽化問題は、深刻な財政難と人口減少という二重の課題と密接に絡み合っています。老朽化した施設の維持管理や更新には膨大な費用がかかる一方で、少子高齢化による人口減少は税収の減少や社会保障費の増大を招き、自治体の財政を圧迫しています。
アセットマネジメントが求められる背景
このような状況において、従来の「壊れてから直す」という事後保全型の管理では、財政負担が爆発的に増大し、持続的な公共サービスの提供が困難になる恐れがあります。そのため、公共施設を単なるコストではなく「資産（アセット）」として捉え、長期的な視点から計画的かつ効率的に管理・運用する「アセットマネジメント」への転換が不可欠となっています。
アセットマネジメントは、財政負担の軽減・平準化を図りつつ、安全で質の高い公共サービスを将来にわたって安定的に提供するための戦略的な対応策として、全国の自治体で導入が求められています。
アセットマネジメントの基本理解
アセットマネジメントとは何か
アセットマネジメントとは、公共施設を「資産（アセット）」として捉え、その計画的な整備、維持管理、大規模修繕などを通じて、施設を長寿命化させ、コストを縮減する資産管理手法です。これは、施設全体の効用を最大化するための総合的かつ戦略的なマネジメントを指します。具体的には、施設や設備の損傷・劣化を長期的に予測し、管理運営における費用対効果を詳細に把握・データ化することで、効果的かつ効率的な維持管理を目指します。
公共施設アセットマネジメントの重要性と目的
公共施設アセットマネジメントの最も重要な目的は、限りある財源の中で、住民が公共施設を安全・安心に利用できるよう維持し、良質な公共サービスを持続的に提供することです。
主な目的は以下の通りです。
- 財政負担の軽減・平準化
- 公共サービスの安全・品質の確保
- 施設の長寿命化と有効活用
- 将来世代への過度な負担の抑制
- 市民ニーズや社会的要請への対応
他のマネジメント手法との違い（ファシリティ・プロパティ）
アセットマネジメントは、ファシリティマネジメントやプロパティマネジメントとしばしば比較されますが、それぞれ視点や対象範囲が異なります。
- ファシリティマネジメント（FM）企業や組織が保有する施設や環境を、最適な状態で効率的に維持・活用することに焦点を当てます。主に建物の機能性や快適性、生産性向上を目指し、利用者目線での管理が中心です。
- プロパティマネジメント（PM）不動産を投資対象として捉え、その収益の最大化を目指す管理手法です。賃貸物件の入居者管理や賃料設定、修繕計画などを通じて、オーナーの利益を最大化することを目的とします。
- アセットマネジメント（AM）公共施設アセットマネジメントは、ファシリティマネジメントやプロパティマネジメントの要素も取り入れつつ、より広範な「資産」としての公共施設全体を対象とします。特に、施設の長寿命化、財政負担の平準化、住民サービスの持続的提供といった自治体経営の視点からの戦略的な意思決定に重きを置きます。単なるコスト管理ではなく、「管理」から「経営」への転換を目指す点が特徴です。
公共施設アセットマネジメントの現状と動向
老朽化問題と維持管理コストの増加
高度経済成長期に集中的に整備された公共施設の多くが、現在、築30年を超え、老朽化が深刻な問題となっています。道路橋の約32%が建設後50年以上経過しており、10年後には約57%に増加する見込みです。建築物系の施設でも、築30年以上のものが全体の6割以上を占める自治体も少なくありません。
この老朽化の進行に伴い、施設の維持管理・更新にかかるコストは増加の一途をたどっています。例えば、ある政令指定都市では、今後30年間の維持修繕・更新費用として、一般会計で約2兆9,600億円、全会計で約5兆900億円を見込んでいます。予防保全に転換したとしても、今後30年間で全国のインフラ維持管理・更新費用は国所管だけでも約190兆円に上ると推計されており、年間の維持管理費は2044年度頃にピークを迎えると予測されています。
財政難と人口減少にどう向き合うか
公共施設の老朽化によるコスト増大は、少子高齢化と人口減少による財政難と重なり、自治体にとって喫緊の課題となっています。人口減少は税収の伸び悩みにつながり、高齢化の進行は社会保障費の増大を招くため、公共施設に充てられる財源はますます限られてきます。
この課題に対処するためには、施設の「総量規制」（施設全体を削減する）、施設の「広域化」（隣接自治体との共同利用）、複数の施設をまとめる「複合施設化」、「ソフト化」（民間施設の利用補助）、そして「長寿命化」や「公民連携（PFI/PPP）」といった多様なアセットマネジメント手法を戦略的に導入し、将来の財政負担を軽減・平準化する必要があります。
国や自治体レベルの最新動向
国は、2013年の「インフラ長寿命化基本計画」策定以降、全てのインフラ管理者に対し、予防保全型メンテナンスへの転換と個別施設計画の策定を求めてきました。総務省も各地方公共団体に対し、2016年度末までに「公共施設等総合管理計画」を策定するよう要請し、2024年3月末時点での策定率は100%に達しています。
多くの自治体では、この総合管理計画に基づき、施設類型ごとの「個別施設計画」を策定・実行するフェーズに移行しています。また、国は公共施設等適正管理推進事業債やふるさと創造貸付金などの財政支援措置を講じ、自治体のアセットマネジメントへの取り組みを後押ししています。さらに、近年ではAIやIoTなどの新技術を活用したインフラDXの推進も強力に進められています。
戦略的な取組みと政策
長寿命化・投資平準化による持続可能性向上
公共施設の老朽化対策において、施設の「長寿命化」は最も基本的な戦略の一つです。不具合が発生してから修繕する事後保全に比べ、計画的な予防保全を行うことで、施設を長期間使用できるようになり、年間あたりのコストを低減できます。これにより、施設のライフサイクルコスト（生涯費用）を大幅に縮減することが可能です。
また、長寿命化と合わせて「投資の平準化」を図ることも重要です。建て替えや大規模改修の時期を調整し、特定の年度に財政負担が集中しないよう計画を立てることで、安定的かつ持続可能な財政運営が可能になります。多くの自治体では、個別施設計画に基づき、施設の状況に応じた建替え・改修等の時期を調整し、投資平準化による財政負担の軽減を進めています。
維持管理の効率化とデータベース構築
維持管理の効率化には、情報の一元管理が不可欠です。各部署で管理していた施設情報を集約し、デジタル台帳である「施設カルテ」を整備することが第一歩となります。施設カルテには、基本情報、図面、修繕履歴、コスト、利用状況、劣化診断結果などを記録し、全庁で共有・活用できる体制を構築します。
このデータベースを基盤として、施設の点検・診断、修繕計画の策定、対策の実施、情報の記録・活用というメンテナンスサイクルを確立し、PDCA（計画・実行・評価・改善）サイクルを継続的に回すことで、維持管理業務の効率化と質の向上が図られます。
PFI/PPPの活用と民間連携
行政単独では困難な大規模な施設更新や専門性の高い維持管理業務に対しては、民間事業者の資金、ノウハウ、技術力を積極的に活用する「官民連携（PPP：Public Private Partnership）」が有効です。特にPFI（Private Finance Initiative）は、民間の資金で公共施設を建設・維持管理・運営し、行政がサービス対価を長期分割で支払うことで、単年度の財政負担を平準化し、事業の早期着手や効率的な運営を可能にします。
また、包括的民間委託により、点検、診断、小規模補修などを一括して民間に委託することで、行政職員は上位の計画策定や監督業務に集中でき、業務の効率化が期待できます。
跡地活用・資産の有効活用
施設の統廃合によって生じた未利用地や、利用頻度の低い施設については、単に廃止するだけでなく、その跡地や建物を有効活用することで、新たな財源を創出したり、住民サービスを向上させたりすることが可能です。
例えば、民間事業者への売却や定期借地による貸付で収益を得る、複数の類似施設を統合・複合化して機能を充実させる、用途が異なる施設を複合化する、といった取り組みが考えられます。また、施設のネーミングライツ売却、カフェやコンビニの誘致、屋上への太陽光パネル設置など、あらゆる公有財産を収益源として活用する視点も重要です。
「管理」から「経営」への転換事例
多くの自治体では、公共施設の管理を「経営」の視点から捉え直すことで、持続可能なまちづくりを目指しています。
例えば、ある政令指定都市では、公共施設等総合管理計画において「既存ストックの有効活用」「計画的かつ効率的な維持管理への転換」「財政の健全化」「市民ニーズや社会的要請への対応」「説明責任の確保と市民との共働」という5つの方向性を掲げ、施設の長寿命化と投資の平準化、民間活力の活用、資産の有効活用といった取り組みを全庁的に推進しています。
また、別の都市では、将来の更新費用が年平均で巨額に上るという客観的なデータを示し、「新しくつくる」から「賢く、長く使う」への転換を基本理念に掲げ、長寿命化、集約化、民間活力の導入を柱とした全庁的なマネジメント体制を構築しています。これにより、場当たり的な対応から脱却し、計画的かつ効率的な予算執行の基盤を構築しています。
技術進化とシステム化の現場
システム化・AI・ICTを活用した先進事例
公共施設アセットマネジメントの推進において、技術進化とシステム化は不可欠な要素です。近年、AIやICT、IoTといったデジタル技術の活用が急速に進んでおり、業務の効率化、高度化、コスト削減に貢献しています。
- AI・ドローンを活用した点検・診断高所や河川上、交通量の多い道路上など、危険でコストがかかる箇所の点検にドローンを本格導入する自治体が増えています。ドローンで撮影した高解像度画像から、AIがひび割れや剥離などの変状を自動で検出し、その深刻度を評価する画像解析システムは、点検の客観性と効率を飛躍的に向上させます。
- BIM/CIMによるインフラ台帳の高度化3次元モデルにコストや管理情報などの属性データを連携させたBIM/CIM（Building/Construction Information Modeling）の導入も進んでいます。これにより、点検結果、補修履歴、センサー情報などを一元的に集約したインフラの「デジタルツイン」を構築し、現状把握や修繕計画のシミュレーションが直感的かつ高度に行えるようになります。
- AIチャットボットによる業務支援自治体内部の職員からの問い合わせ対応や、住民からの一般的な質問に対して、生成AIを活用したチャットボットが導入されています。これにより、定型業務の自動化、職員の業務負荷軽減、住民サービスの迅速化が実現しています。
個別施設計画策定の流れ
公共施設アセットマネジメントは、まず自治体全体の方向性を示す「公共施設等総合管理計画」を策定し、その上で施設類型ごとの「個別施設計画」を策定する流れで進められます。
個別施設計画の策定は、以下のステップで行われることが一般的です。
- 施設の現状把握と評価施設カルテなどを用いて、施設の築年数、老朽度、利用状況、維持管理コストなどを詳細に調査・分析します。
- 劣化予測と費用推計科学的な手法を用いて、将来の劣化状況を予測し、長期的な維持管理・更新費用を推計します。ライフサイクルコスト（LCC）評価もこの段階で行われます。
- 対応方針の検討施設の長寿命化、集約化、複合化、統廃合、民間活用の導入など、複数の選択肢について費用対効果や住民ニーズを踏まえて検討します。
- 計画策定と合意形成具体的な修繕・更新計画、スケジュール、予算配分を定め、住民や議会への説明を通じて合意形成を図ります。
- 実行と評価・改善策定された計画に基づき対策を実施し、その効果を定期的に検証・評価することで、継続的な改善につなげます。
最新ツールやソフトウェアの紹介
アセットマネジメントを支援する様々なツールやソフトウェアが開発・導入されています。
- 公共施設更新費用試算ソフト総務省などが提供するソフトウェアで、公共施設の老朽化による将来の更新費用を試算し、財政負担の将来見通しを立てるのに役立ちます。
- BIM/CIMソフトウェア3Dモデルの作成、設計情報の管理、シミュレーション、維持管理情報の一元化を可能にするソフトウェアは、特にインフラ施設の長寿命化計画や建設プロジェクトで活用されます。
- AI画像解析システムドローン等で撮影した画像から、AIが構造物の損傷を自動検出し、点検業務の効率化と精度の向上に貢献します。
- 施設情報管理システム施設カルテのデータ管理、修繕履歴の記録、コスト管理、劣化状況の可視化などを一元的に行うシステムです。これにより、データに基づいた意思決定を支援します。
地域・自治体のケーススタディ
固有名詞を出さずに各地の代表的な成功事例・特徴
アセットマネジメントの取り組みは、各自治体の地域特性や財政状況に応じて多様な形で展開されています。
- 予防保全とLCC縮減モデルある都市では、長寿命化修繕計画を早期に策定し、予防保全型管理への転換を推進しています。予防保全と事後保全のライフサイクルコスト（LCC）を詳細にシミュレーションし、予防保全への移行によって劇的なコスト縮減が可能であることを定量的に示すことで、予算確保や合意形成の強力な根拠としています。
- 都心部における修繕費平準化と段階的管理移行別の都心部自治体では、交通量の多さや重要インフラとしての役割を考慮し、LCC評価に加え、将来の修繕費の集中を回避するための「修繕費の平準化」を重視した計画を策定しています。安全性を損なわない範囲で工事時期を調整し、年間の支出を平準化するシミュレーションを行うとともに、事後保全から予防保全へと段階的に移行するロードマップを策定し、限られたリソースの中で着実な移行を目指しています。
- 学校と地域施設の複合化ある自治体では、小学校の建て替えにあたり、地区プール、出張所、地域包括支援センターといった地域住民の利用頻度が高い施設を一体的に整備しました。学校機能と地域開放機能の動線を明確に分離しつつ、民間のビル管理会社が施設全体の保守点検を一括して行うことで、管理効率化と住民利便性向上を両立させています。
- 包括的民間委託による持続可能な維持管理体制ある市では、職員の負担軽減と専門性の確保のため、橋梁の定期点検および総合維持管理業務を包括的に民間委託する仕組みを構築しました。点検、診断、データ整理、小規模補修計画策定までを一体的に委託することで、行政と民間の役割分担を明確化し、持続可能なメンテナンス体制を確立しています。
- AI・デジタル技術を活用した広域点検支援システムある県では、多数の小規模橋梁の点検効率化のため、産学官連携でAIによる橋梁インフラ点検・診断システムを開発しました。3Dスキャンアプリや評価AIアプリをクラウドで連携させ、点検調書の自動作成を実現。技術職員が不足しがちな県内市町にもシステムを提供し、県全体のメンテナンスレベル向上を図っています。
都市部・地方部における課題とアプローチの違い
都市部と地方部では、アセットマネジメントにおける課題とアプローチに違いが見られます。
- 都市部地価が高く、施設の新規整備や大規模な統廃合が難しい傾向にあります。そのため、既存施設の高層複合化や、PFI/PPPを活用した効率的な更新が重視されます。また、交通インフラの重要性が高く、インフラDXによる効率的な点検・修繕が特に求められます。
- 地方部人口減少と高齢化がより深刻であり、利用者の減少した施設の統廃合や機能転換が喫緊の課題となります。地域コミュニティの維持も重要であるため、住民参加型のワークショップなどを通じた丁寧な合意形成が不可欠です。また、広域連携による施設共同利用や技術職員の共有なども有効な手段となります。
市民参加や説明責任への取組み
公共施設の再編や統廃合は、住民の生活に大きな影響を与えるため、市民参加と説明責任の確保が極めて重要です。
多くの自治体では、公共施設の全体像をまとめた「公共施設白書」の作成・公表、アセットマネジメント基本方針の明確化、住民説明会やワークショップの開催、パブリックコメント、アンケート調査などを通じて、市民との意識共有と合意形成を図っています。
例えば、老朽化が進む施設の現状と将来の財政負担を客観的なデータで分かりやすく説明することで、施設維持継続のリスクやコストを理解してもらい、統廃合や再編への理解を深める努力がなされています。また、地域大学との連携により、子どもでも読みやすいパンフレットを作成・配布するなど、情報発信にも工夫を凝らしています。
今後の展望とまとめ
新たな社会的要請と今後の課題
公共施設アセットマネジメントは、施設の老朽化や財政難への対応だけでなく、新たな社会的要請にも応える必要があります。
- 脱炭素化とWell-being地球温暖化対策としての公共施設のZEB（Net Zero Energy Building）化やZEH（Net Zero Energy House）化、木造・木質化の推進が求められます。また、住民の心身の健康や幸福度（Well-being）に資する施設づくり、多様性（ダイバーシティ＆インクルージョン）に対応したユニバーサルデザイン化なども重要です。
- 災害レジリエンスの強化地震や水害などの自然災害に備え、公共施設が避難所や防災拠点としての機能を維持できるよう、耐震補強や防災対策を強化する必要があります。
- DXの加速と人材育成AI、IoT、ドローンなどの新技術を一層活用し、点検・診断・維持管理業務の効率化・高度化を進めることが求められます。そのためには、技術系職員の育成・確保、ITリテラシーの向上、民間技術との連携強化が不可欠です。
公共施設アセットマネジメントの未来
公共施設アセットマネジメントは、単なるコスト削減や施設の延命に留まらず、持続可能なまちづくり、地域活性化、住民サービスの質の向上を実現するための総合的な自治体経営戦略へと発展していくでしょう。
未来の公共施設アセットマネジメントは、データに基づいた意思決定（EBPM）を徹底し、住民ニーズの変化や社会情勢に柔軟に対応しながら、常に最適な施設ポートフォリオを追求していくことになります。また、官民連携や広域連携を一層強化し、行政、民間、住民が一体となって公共施設という「資産」の価値を最大化していくことが期待されます。
自治体・関係者への提言
自治体および関係者の皆様には、以下の点を提言します。
- 「管理」から「経営」への意識改革公共施設を単なるコストではなく、地域を支える貴重な「経営資源」と捉え、長期的な視点での戦略的な投資と活用を進めてください。
- データに基づく意思決定の徹底施設カルテやBIM/CIM等のデジタル技術を活用し、客観的なデータに基づいて施設の現状を把握し、劣化予測、LCC評価を行うことで、透明性・合理性の高い意思決定を行ってください。
- 多様な関係者との連携強化住民、議会、民間事業者、他自治体との対話を深め、施設の再編や活用に関する合意形成を図り、知恵とノウハウを共有するプラットフォームを構築してください。
- 技術革新への積極的な対応AIやICTといった最新技術を積極的に導入し、業務の効率化と高度化を図るとともに、技術系人材の育成・確保に注力してください。
公共施設アセットマネジメントは、次世代に持続可能な地域社会を引き継ぐための重要な挑戦です。この取り組みを通じて、より安全で豊か、そして活力ある地域づくりを実現できることを期待します。
