不動産鑑定から流動化・証券化に転職するためのステップ【志望動機、職務経歴書】

不動産鑑定士としての専門知識や実務経験を持つ人材は、流動化・証券化といった不動産金融の分野でも高く評価されています。REITや私募ファンド、CMBSなどの分野では、資産の正確な評価とリスク分析が重要であり、不動産鑑定のスキルが不可欠です。本記事では、不動産鑑定士から流動化・証券化分野への転職を成功させるためのステップ、活かせるスキル、志望動機・職務経歴書のサンプルをご紹介します。

1. 不動産鑑定と流動化・証券化業務の共通点と違い

• 共通点：不動産の価格分析、キャッシュフロー予測、評価に基づいた意思決定支援
• 相違点：鑑定は評価の独立性重視、証券化はストラクチャー設計や金融商品化まで踏み込む

不動産を金融商品として扱う証券化においては、収益性の検証、リスク分離、スキーム構築など複雑な工程が求められます。鑑定士の知見はその基盤となる部分を支えています。

2. 活かせるスキルと経験

• 収益不動産に対する評価知識（DCF法、収益還元法）
• 不動産マーケット分析と相場感
• 鑑定評価書の作成・レビュー経験
• 建築・法令・賃貸借契約の理解
• 第三者の立場での客観的判断力

3. 転職準備のステップ

• 流動化スキームの理解：特別目的会社（SPC）、信託受益権、ローンストラクチャーなど
• 証券化関連法規の基礎理解：資産流動化法、金融商品取引法など
• Excelによるキャッシュフローモデル構築練習：IRR、NPV、レバレッジ計算など
• 鑑定経験の中から「収益性評価」「金融機関対応」など共通項を抽出
• 志望動機を「金融の観点から不動産に関わりたい」という文脈で整理

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4. 面接で問われるポイント

• なぜ不動産鑑定から金融業界へ？
• 収益性分析や市場評価の経験
• 金融スキームへの興味・学習意欲
• 不動産以外の要素（投資家、資金調達、リスク分離）への理解
• コミュニケーション・対外折衝能力

5. 志望動機（サンプル）

これまで不動産鑑定士として、事業用不動産や収益物件を中心に評価業務を行ってまいりました。評価を通じて不動産の本質的価値を可視化することにやりがいを感じる一方、今後はより上流であるスキーム構築や投資判断の場に携わり、不動産金融の側面から価値創造に関わりたいという思いが強くなりました。貴社のように証券化・流動化分野で多数の実績を持つ環境に身を置き、これまでの知識を活かしつつ、新たな挑戦をしていきたいと考えております。

6. 職務経歴書（サンプル）

氏名：藤原 康介
生年月日：1988年3月15日
最終学歴：早稲田大学 商学部 卒業

職務経歴：
2013年4月 ～ 現在：株式会社◯◯不動産鑑定事務所

• 収益不動産（オフィス・物流・商業施設など）の評価業務
• 不動産証券化案件における評価書作成（年間約100件）
• 金融機関・AM会社との価格交渉サポート
• 鑑定評価レポートの社内レビュー・品質管理

保有資格・スキル：
・不動産鑑定士
・宅地建物取引士
・Excel（IRR・キャッシュフロー作成）、PowerPoint、Word
・不動産金融・市場分析・法的調整力

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7. まとめ

不動産鑑定士の知見は、証券化・流動化の現場においても大いに求められています。専門性を軸にしつつ、金融スキームへの興味や実務能力を掛け合わせることで、不動産金融のプロフェッショナルとして新たなキャリアを築くことができるでしょう。

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