ソーシング・リーシング業務から運用マネージャーへの転職ステップ

はじめに

不動産業界においてソーシングやリーシングに携わってきた方は、物件選定力やテナント交渉力、市場理解を活かし、運用マネージャー（AM）へのキャリア転換を目指すことが可能です。運用マネージャーは、収益最大化や物件価値向上のために様々な施策を講じるポジションであり、実務感覚と柔軟な改善提案ができる人材が求められます。本記事では、ソーシング・リーシング業務から運用マネージャーに転職するためのステップを解説します。

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1. 運用マネージャーの主な業務

• 不動産ポートフォリオの運用戦略策定
• テナント誘致・賃料交渉・空室対策
• PM会社、BM会社との調整・レポート管理
• 修繕・リノベーション計画の立案と実行
• 投資家向けレポート作成・収支管理

2. ソーシング・リーシング出身者が向いている理由

• 物件の目利き力：取得前の選定・交渉経験を活かせる
• リーシングノウハウ：収益向上のためのテナント戦略に即応できる
• 対外交渉力：テナント・オーナー・仲介会社との調整経験が豊富
• 収益意識：収支改善やリスク低減に向けた思考ができる

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3. 求められるスキルセット

• 収支シミュレーション（NOI、IRR、キャッシュフロー）
• Excel、PowerPointによる報告書・プレゼン作成
• 不動産契約・修繕・運営に関する基礎知識
• 宅地建物取引士、不動産証券化マスターなどの資格

4. 転職成功のためのステップ

1. ソーシング・リーシングの成果（成約率、賃料条件など）を整理
2. 担当した物件の運営課題や改善提案の経験を言語化
3. AM業務に関する基礎知識（収益管理、レポート作成）を習得
4. 収支モデル作成の練習を通じて、数値管理力を磨く
5. 投資家・PM会社との折衝をシミュレーションし、準備する

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5. 志望動機（例文）

これまで不動産会社にて、物件のソーシングからテナント誘致・契約交渉に至るまでの業務に従事してまいりました。実務を通じて、物件の選定・収益改善・価値向上に関心を持ち、今後は資産全体の運用戦略を担う立場でキャリアを深めたいと考えるようになりました。これまでの現場視点と実行力を活かし、運用マネージャーとして物件価値の最大化に貢献してまいります。

6. 職務経歴書（サンプル）

【氏名】川口 拓真（仮名）
【連絡先】takuma@example.com / 080-xxxx-xxxx

【職務要約】
不動産仲介会社にて、ソーシングおよびリーシング業務を担当。用地仕入れ、収益不動産の仲介、テナント交渉、条件調整など一貫して担当。収支シミュレーションや提案書作成を通じて、物件の収益性とマーケット適応のバランスに注力してきた。

【職務経歴】
株式会社○○リアルティ（2018年4月～現在）
所属：開発営業部
職位：主任

■主な実績：
・年間ソーシング件数：30件以上／成約率約35%
・リーシングにより平均稼働率85% → 96%へ改善
・既存テナントの条件改定交渉を主導（賃料ベース＋8%）
・収益不動産購入提案書（IRR試算・近隣比較）を作成

【資格】
・宅地建物取引士
・不動産証券化マスター（学習中）
・Excel VBAスキル保有

【学歴】
○○大学 法学部 卒業（2018年3月）

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