中川衣里子 
アセットマネジメント（AM）とは何か
不動産アセットマネジメントの役割
不動産アセットマネジメント（AM）とは、投資家や資産所有者から委託を受け、不動産の運用方針を策定し、収益の向上や資産価値の維持・向上を目指す業務です。アセットマネージャーは、投資対象となる不動産を選定・取得し、運用状況を確認しながら必要な施策を講じ、最終的な売却まで管理します。投資対象となる不動産には、オフィスビルや商業施設、賃貸マンション、物流施設、ホテルなどがあります。
運用では、賃料や稼働率などの収益状況を確認し、PM（プロパティマネジメント）会社などと連携しながら、テナント誘致や修繕などの施策を検討します。また、市場動向や物件の収益性、リスクなどを分析し、投資家の運用方針に沿って投資判断を行います。
個々の物件を管理するだけでなく、複数の不動産を組み合わせたポートフォリオ全体を見ながら運用することもあります。そのため、アセットマネージャーには不動産と金融の両方の知識が求められます。
AM・PM・BMの違い
不動産の運用では、アセットマネジメント（AM）のほか、プロパティマネジメント（PM）やビルマネジメント（BM）といった業務があります。それぞれ担当する範囲が異なり、AMは投資・運用全体、PMは賃貸運営、BMは建物や設備の維持管理を主に担います。
・アセットマネジメント（AM）
投資家や資産所有者の立場から、不動産の運用方針を決める役割です。物件の取得や売却、運用計画の策定、収支管理などを行い、必要に応じてPM会社やBM会社などの外部事業者を選定・管理します。
・プロパティマネジメント（PM）
個々の不動産の賃貸運営を担う役割です。テナントの募集や契約管理、賃料の管理、テナント対応などを行い、物件の稼働率や賃貸収益の維持・向上を目指します。
・ビルマネジメント（BM）
建物や設備を良好な状態に保つための管理を担います。設備の点検・保守、清掃、警備などを行い、建物の安全性や機能を維持します。
AMが投資・運用の方針を決め、PMが賃貸運営、BMが建物・設備の管理を担うことで、それぞれの専門性を生かしながら不動産を運用します。
AM・PM・BMの連携
AM・PM・BMは、それぞれの役割を分担しながら不動産の運用を支えています。AMが運用方針を決め、PMやBMが現場で必要な業務を行い、その結果をAMが確認して運用方針に反映するのが基本的な流れです。
たとえば、PMから入居率や賃料収入などの状況について報告を受けたAMは、収益性や市場動向を踏まえて、賃料設定やテナント誘致などの施策を検討します。建物や設備に修繕が必要になった場合は、BMから状況の報告を受け、修繕の必要性や費用対効果を確認したうえで対応を判断します。
このように、AMはPMやBMから得た情報を投資判断や運用計画に生かし、PM・BMはAMが定めた運用方針を踏まえて物件の管理を行います。三者が適切に連携することで、日々の物件管理と中長期的な投資判断を結び付けることができます。
不動産アセットマネジメントの広がり
不動産アセットマネジメントは、不動産を投資対象とする金融商品の広がりとともに発展してきました。以前は、不動産を購入して運用するには多額の資金が必要でしたが、不動産を小口化して多くの投資家から資金を集める仕組みが広がったことで、個人や機関投資家が不動産に投資する機会が増えています。
代表的な仕組みがJ-REITです。J-REITは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、住宅などの不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する商品です。日本では2001年にJ-REIT市場が開設されました。
こうした仕組みでは、投資対象となる不動産の選定や取得、運用、売却などを専門的に行う必要があります。そのため、不動産投資を専門家として支えるアセットマネジメント会社の役割も広がってきました。
アセットマネジメント会社の主な業務内容
物件取得・デューデリジェンス
アセットマネジメント会社は、投資家から集めた資金を運用するファンドなどの方針に沿って、投資対象となる不動産を探します。候補となる物件について、立地や賃料水準、入居状況、市場動向などを調査し、収益性やリスクを分析したうえで、取得するかどうかを検討・判断します。こうした物件の取得に関する業務を「アクイジション」と呼びます。
取得を検討する物件については、デューデリジェンス（詳細調査）も行います。デューデリジェンスでは、収益性や市場価値、建物の状態、権利関係、法令上の問題などを確認し、投資後に想定外の損失が生じるリスクを調べます。アセットマネジメント会社が自ら分析するほか、必要に応じて弁護士や不動産鑑定士、建物の専門家などに調査を依頼することもあります。
こうした調査・分析の結果をもとに投資額や収益の見通しを検討し、ファンドなどによる不動産の取得を進めます。
運用計画立案と実行
不動産を取得した後は、投資家やファンドの運用方針に沿って、物件から得られる収益を高めるための運用計画を立てます。賃料や稼働率、維持管理費などの状況を確認し、必要に応じて賃料の見直しやテナント誘致、改修・修繕などの施策を検討します。
運用計画の実行では、PM会社やBM会社などと連携し、施策の進捗や物件の収益状況を確認します。たとえば、空室が増えている場合には、PM会社と募集条件やリーシング方針を見直します。大規模な改修が必要になった場合には、費用や将来の収益への影響を分析したうえで実施を判断します。
こ物件を取得して終わりではなく、運用状況を継続的に確認しながら、収益性や資産価値の向上に向けて運用方針を調整します。
リーシング・テナント対応
不動産の収益を安定させるには、物件の種類に応じた利用者やテナントを確保し、空室をできるだけ抑えることが重要です。アセットマネジメント会社は、物件の立地や市場の賃料水準などを踏まえて、募集条件やリーシング方針を検討します。実際のテナント募集や契約手続き、日々のテナント対応などは、PM会社と連携して進めることが一般的です。
空室が発生した場合は、周辺の賃料相場や競合物件の状況を確認し、賃料や募集条件の見直し、改修などの対応を検討します。また、既存テナントの契約更新にあたっては、賃料や契約条件を確認し、収益への影響を分析します。
投資家への運用報告・収支管理
不動産を運用している間は、物件の収益や支出、稼働状況などを継続的に確認します。アセットマネジメント会社は、賃料収入や維持管理費、修繕費などの収支を管理し、当初の運用計画と実績を比較しながら、収益性や資産価値の変化を分析します。
また、運用状況や収支の実績、今後の見通しなどを投資家やファンドに報告します。想定より収益が下回っている場合には、その原因を分析し、賃料や稼働率の改善、コスト削減などの対応策を検討します。
物件売却・ポートフォリオの見直し
不動産の運用では、取得した物件を保有し続けるとは限りません。市場環境や物件の収益性、今後の修繕費などを分析し、売却によって利益を確定したり、より収益性の高い物件への入れ替えを検討したりします。アセットマネジメント会社は、売却する時期や価格などを検討し、投資家やファンドの方針に沿って売却を進めます。
また、複数の不動産を運用する場合は、それぞれの物件の収益性やリスクを確認し、ポートフォリオ全体のバランスを見直します。たとえば、特定の地域や不動産の種類に投資が偏っている場合には、別の地域や種類の物件を組み入れることで、リスクの分散を図ることがあります。
アセットマネージャーに求められるスキル・キャリア
求められる知識・スキル
アセットマネージャーには、不動産に関する知識に加えて、金融や投資に関する知識も求められます。不動産の収益性や市場動向を分析し、投資家の運用方針に沿って取得・運用・売却を判断する必要があるためです。
不動産については、賃料相場や物件の収益性、建物の状態、法規制などを理解する力が求められます。金融については、投資利回りやキャッシュフロー、ファイナンスなど、投資判断に必要な知識が役立ちます。また、収支や市場データを分析するための数値分析力や、運用方針を投資家や関係会社に説明するコミュニケーション能力も重要です。
さらに、AM業務ではPM会社やBM会社、不動産仲介会社、金融機関など、さまざまな関係者と連携します。それぞれの専門家から必要な情報を集め、運用方針に反映する調整力も求められます。
活かせる資格・経験
アセットマネージャーになるために必須の資格はありませんが、不動産や金融に関する資格を取得しておくと、業務に必要な知識を身につけるうえで役立ちます。代表的な資格として、宅地建物取引士（宅建士）や不動産証券化協会認定マスター、不動産鑑定士などがあります。金融分野では、証券アナリストやファイナンシャル・プランニング技能士などの知識も活かせます。
実務経験では、不動産会社や不動産ファンド、金融機関などでの経験を活かすことができます。特に、不動産の売買や賃貸、ファンド運用、融資、財務分析などに携わった経験は、物件の収益性やリスクを分析し、投資判断を行う際に役立ちます。また、PM会社との調整や投資家への報告など、関係者と連携して業務を進めた経験も活かせます。
年収水準
アセットマネージャーの年収は、経験や役職、勤務先によって異なります。年収600万円～1,000万円程度が一つの目安となっており、経験や役職によっては1,000万円を超える求人も見られます。特に物件取得やファンド運用などの経験を積み、より責任の大きいポジションに就くことで、1,000万円を超える年収を目指すことも可能です。
キャリアパス
アセットマネージャーとして経験を積むと、担当する物件やファンドの規模を広げたり、より上位のポジションを目指したりできます。物件の取得から運用、売却まで幅広い経験を積むことで、ファンドの運用方針を策定するマネージャーや、チームを統括する責任者などへのキャリアアップにつながります。
また、不動産AMで培った経験を生かして、投資会社や不動産会社、金融機関などへ転職する道もあります。反対に、不動産会社や金融機関、PM会社などで不動産の売買・運用や財務分析、賃貸管理などの経験を積み、AM会社へ転職するケースもあります。
さらに、オフィスや住宅、物流施設、商業施設など特定のアセットタイプに専門性を高めるほか、複数のアセットタイプを扱えるようになることで、活躍の場を広げることも可能です。英語力や金融・不動産証券化に関する知識を身につければ、外資系企業や海外不動産を扱うポジションなど、選択肢を広げられる場合もあります。
不動産アセットマネジメントの今後の展望と課題
市場を取り巻く環境の変化
不動産投資市場では、オフィスビルや商業施設だけでなく、住宅、物流施設、ホテルなど、投資対象となる不動産の種類が広がっています。国土交通省の調査によると、2024年度にリートや不動産特定共同事業の対象として取得された不動産では、住宅、宿泊施設、物流施設が多くを占めています。
また、不動産を証券化して投資家から資金を集める仕組みも広がっています。国土交通省の調査によると、2024年度末時点で、こうした仕組みの対象となっている不動産や信託受益権の資産総額は約66.6兆円に達しました。
こうした環境では、投資対象となる不動産の選択肢が増える一方、物件ごとの収益性や将来性を見極めることがより重要になります。アセットマネジメント会社には、市場動向や投資家のニーズを踏まえて有望な物件を選定し、収益性やリスクを分析したうえで、運用方針を柔軟に見直すことが求められています。
IT・AI活用による業務の変化
不動産アセットマネジメントの分野でも、ITやAIを活用して業務を効率化する動きが進んでいます。たとえば、物件情報や市場データを一元管理したり、収支や運用状況をデータで分析したりすることで、物件の管理や投資判断に必要な情報を効率的に把握できるようになります。国土交通省も、不動産分野のDXを推進しており、データ連携や不動産管理の効率化などに取り組んでいます。
生成AIの活用も進みつつあります。物件取得時の資料を整理したり、大量の文書から必要な情報やリスク事項を抽出したりするなど、これまで人が時間をかけて行っていた作業を効率化することが期待されています。実際に、不動産の取引・運用業務に生成AIを活用する取り組みも始まっています。
今後はITやAIを活用して定型的な業務を効率化しながら、アセットマネージャーにはデータを読み解き、投資判断や関係者との調整を行う力がより求められると考えられます。
今後注目される不動産領域
今後は、従来から投資対象となってきたオフィスや商業施設に加えて、物流施設やホテル、住宅、データセンターなど、さまざまな不動産への投資が広がると考えられます。
特に物流施設は、電子商取引の拡大などを背景に需要が見込まれる分野です。また、AIの普及やデータ通信量の増加を背景に、データセンターも注目される領域の一つです。国土交通省も、データセンターやインフラ施設などへの投資市場の整備に向けた調査・検討を進めています。
このように投資対象となる不動産が多様化すると、アセットマネジメント会社には、それぞれの不動産の特徴や収益構造、市場動向を見極める力がより求められます。特定の不動産だけでなく、幅広いアセットタイプに関する知識を持つことが、今後のアセットマネージャーにとって重要になるでしょう。
