コトラ（広報チーム） 
はじめに
アセットマネジメントと維持管理の定義
アセットマネジメントは、資産（アセット）を効率的に管理・運用し、その価値を最大化する活動を指します。対象となる資産は、不動産、金融商品、インフラ設備、IT資産など多岐にわたります。その目的は、経済的な収益の向上やコスト削減、長期的な安定運用にあります。特に不動産分野では、投資家やオーナーの代理として不動産の取得、運用、売却といった全過程を総合的に管理し、価値向上を図ります。
一方、維持管理は、主に建物や設備の物理的な状態を良好に保ち、安全かつ快適な利用環境を提供するための活動です。日常的な清掃、点検、修繕、警備などが含まれ、資産価値の維持が主な目的となります。
なぜ両者の違いが重要なのか
アセットマネジメントと維持管理は、どちらも資産に関わる重要な活動ですが、その目的、業務範囲、関わる専門職に明確な違いがあります。これらの違いを理解することは、資産の効率的な運用、長期的な価値向上、そして適切なリスク管理を行う上で不可欠です。特に、投資収益の最大化を目指すアセットマネジメントと、現場での物理的な管理を行う維持管理（プロパティマネジメント、ビルマネジメントなど）は、密接に連携しながらも異なる視点と責任を持っています。両者の役割を正しく認識することで、資産運用全体の最適化が可能になります。
本記事の構成と読者層
本記事では、「アセットマネジメント」と「維持管理」の基本的な違いから、不動産、インフラ、IT、金融といった具体的な分野におけるそれぞれの位置づけ、業務プロセス、そして関わる専門職の役割までを詳細に解説します。
読者層としては、不動産投資に関心のある個人投資家、企業の資産管理担当者、公共施設の運営に関わる自治体職員、そしてアセットマネジメントや維持管理の専門職を目指す方々を想定しています。この記事を通じて、両者の違いを深く理解し、それぞれの分野での資産管理に役立てていただくことを目的としています。
アセットマネジメントと維持管理の基本的な違い
用語解説：アセットマネジメント vs 維持管理
「アセットマネジメント（Asset Management）」は、その名の通り「アセット（資産）」を「マネジメント（運用・管理）」する活動です。広義には、ヒト・モノ・カネといったあらゆる資産を有効活用し、新たな価値を創出するプロセスを指します。特に金融や不動産の分野では、投資家から預かった資産を所有者に代わって管理・運用し、収益の最大化や資産価値の向上を目指します。公共施設においては、施設を市民の資産と捉え、長期的な視点で効率的に管理・運営する意味合いで用いられます。
「維持管理」は、主に物理的な対象物（建物、設備、インフラなど）の状態を良好に保つための活動です。これには日常的な点検、清掃、修理、安全確保などが含まれ、資産の機能性や安全性を維持することが目的です。不動産管理においては、プロパティマネジメント（PM）やビルマネジメント（BM）といった業務が維持管理の一部を担います。
業務内容の主な違い
アセットマネジメントの業務内容は、資産の取得から運用、売却までの一連のサイクルを総合的に管理することです。不動産の場合、物件の選定・買付、投資計画の策定、運用中の収益性向上策の立案（賃料の適正化、改修計画など）、そして最適なタイミングでの売却戦略の策定・実行などが含まれます。投資家の代理として、ポートフォリオ全体の収益性を最大化することが求められます。
一方、維持管理の業務は、より現場に密着しています。建物の清掃、設備点検、修繕工事の手配、入居者対応、家賃回収、警備、防災対策などが具体例です。これらの業務は、資産の物理的な価値を維持し、利用者に快適な環境を提供することを目的としています。アセットマネジメントが「どのような資産に投資し、どのように価値を高めるか」という戦略的な部分を担うのに対し、維持管理は「その資産を日々どのように良好な状態に保つか」という実務的な部分を担当します。
目的・役割の違い
アセットマネジメントの目的は、投資対象となる資産の価値を最大化し、投資家への利益還元や組織目標の達成を目指すことです。長期的な視点に立ち、市場動向やリスクを分析しながら、ポートフォリオ全体の最適化を図る「司令塔」のような役割を担います。
維持管理の目的は、物理的な資産の機能維持と安全性確保です。建物の寿命を延ばし、劣化を防ぎ、利用者に快適で安全な環境を提供することで、資産の基本的な価値を保持する「守り」の役割を果たします。アセットマネジメントが策定した戦略に基づき、現場でその実行を支えるのが維持管理の重要な役割となります。
分野別にみるアセットマネジメントと維持管理
不動産におけるAM・PM・BMの位置づけ
不動産分野では、アセットマネジメント（AM）、プロパティマネジメント（PM）、ビルマネジメント（BM）という3つの概念が密接に関わり合っています。
- アセットマネジメント（AM）
- 投資家から委託を受け、不動産投資全体の戦略を策定・実行します。
- 物件の買付、運用計画の策定、賃料の適正化、大規模修繕計画の承認、売却戦略の立案など、投資の視点から資産価値の最大化を目指します。
- PMの選定や監督もAMの重要な業務です。
- プロパティマネジメント（PM）
- AMやオーナーから委託を受け、不動産の賃貸経営における実務全般を担います。
- 入居者の募集・管理、契約締結、家賃の回収、退去処理、建物価値維持のための清掃・点検・修繕工事の発注などが主な業務です。
- 収益の最大化を目指し、入居者やオーナーとのコミュニケーションを重視します。
- ビルマネジメント（BM）
- 建物そのものの維持管理を専門とします。ビルメンテナンスとも呼ばれます。
- 清掃、設備の点検・保守、警備、防災対策、景観管理など、ハード面での管理が中心です。
- PMから業務を委託されるケースが多く、建物の安全性と快適性を確保し、資産価値の維持を図ります。
これらの役割は「所有と経営の分離」という考え方に基づき、それぞれが専門性を活かしながら連携することで、不動産全体の収益最大化を目指します。
インフラ管理・公共施設におけるアセットマネジメント
道路、橋梁、上下水道、公共ホール、図書館などの公共施設やインフラにおいても、アセットマネジメントは重要な役割を担います。1970年代の高度経済成長期に整備されたこれらの施設が老朽化し、更新需要が増大する中で、予算制約のある中で効率的かつ効果的な管理が求められています。
公共インフラにおけるアセットマネジメントの目的は、公共の利益を最大化することです。具体的には、施設の健全度を客観的に把握・評価し、中長期的な視点から最適な時期に最適な補修を行うことで、ライフサイクルコスト（製造から廃棄までにかかる総費用）の最小化や、更新ピークの平準化を図ります。予防保全型の計画的な維持管理を導入することで、施設の長寿命化と持続可能性を確保し、住民・利用者のニーズが高い部分への重点的な投資を可能にします。ISO 55000シリーズなどの国際規格に基づき、組織的かつ体系的な資産管理手法が確立されています。
IT資産管理における両者の実務例
IT分野におけるアセットマネジメント（ITAM：IT Asset Management）は、企業が保有するPC、サーバー、ソフトウェア、ライセンスなどのIT資産を、購入から廃棄までのライフサイクル全体にわたって効率的に管理する取り組みです。
ITアセットマネジメントの目的は、IT資産の価値を最大化し、コスト削減、セキュリティ強化、コンプライアンス遵守を実現することです。具体的には、IT資産の棚卸しと台帳管理、利用状況のモニタリング、ソフトウェアライセンスの適切な管理、セキュリティパッチの適用状況の監視、不要な資産の再配置などが含まれます。これにより、シャドーIT（管理対象外のIT資産）によるセキュリティリスクの軽減、ライセンス違反の防止、余剰資産の購入回避によるコスト削減、効率的なIT投資などが可能となります。
IT資産管理ツールを活用することで、これらの業務を効率的に行い、ITインフラの健全性を保ちながら組織全体の生産性向上に貢献します。
金融分野でのアセットマネジメント
金融分野におけるアセットマネジメントは、個人投資家や機関投資家から資金を預かり、株式、債券、投資信託、デリバティブなどの金融商品に投資・運用することで、資産価値の向上を目指す業務です。
主な業務内容は、運用部門、営業部門、ミドル・バック部門に分けられます。
- 運用部門：ファンドマネージャーやアナリストが市場分析を行い、投資戦略を立案し、ポートフォリオを構築・運用します。
- 営業部門（クライアントサービス）：個人投資家向けの投資信託営業や、年金基金・金融機関向けの機関投資家営業を行い、顧客のニーズに合わせた商品提案や運用報告を行います。
- ミドル・バック部門：運用部門の投資判断に基づき、売買手続き、資金決済、リスク管理、コンプライアンスチェック、運用パフォーマンスの測定・分析など、オペレーション業務を担います。
金融分野のアセットマネジメントは、投資のプロフェッショナルとして、リスクとリターンのバランスを考慮しながら、顧客の資産を長期的に増やしていくことを目指します。
業務プロセス・関わる専門職の違い
関連する主な専門職とその役割
アセットマネジメントと維持管理では、それぞれの業務内容に応じて多様な専門職が関わります。
アセットマネジメントに関わる専門職
- アセットマネージャー：投資家やオーナーの代理として、資産全体の運用戦略を立案・実行し、価値最大化を目指します。不動産の買付・売却交渉、運用計画の策定、PMの選定・監督、投資家へのレポーティングなどを担当します。
- ファンドマネージャー：金融分野において、投資信託などのファンドを運用し、ポートフォリオの構築や投資判断を行います。
- アナリスト/ストラテジスト：市場や個別企業、経済状況などを分析し、投資判断の材料を提供します。
- トレーダー：ファンドマネージャーの指示に基づき、実際に市場で金融商品の売買を行います。
維持管理に関わる専門職
- プロパティマネージャー：不動産経営の実務を代行し、入居者募集・管理、賃料回収、物件の日常管理などを担当します。AMの運用計画に基づき、現場で収益性の向上を図ります。
- ビルマネージャー/ビルメンテナンススタッフ：建物の設備管理、清掃、警備、修繕作業などを直接行い、建物の物理的な状態を維持します。
- ファシリティマネージャー：企業や団体が保有する施設を経営戦略の視点から管理・活用し、コスト削減や生産性向上を目指します。
アセットマネジメントのプロセス
アセットマネジメントのプロセスは、一般的に以下のステップで進行します。
- 投資目標の明確化：投資家や組織の目標（収益性、リスク許容度、投資期間など）を具体的に設定します。
- 資産選定・買付（アクイジション）：目標に基づき、最適な投資対象（不動産、金融商品など）を調査・評価し、取得します。
- 運用計画の策定：取得した資産の価値を最大化するための詳細な運用計画（収益改善策、改修計画、リスク管理策など）を立案します。
- 運用業務の実行（期中運用・管理）：策定した計画に基づき、日々の運用を行います。不動産であればPMへの指示・監督、金融商品であればポートフォリオのリバランスなどが含まれます。定期的に運用状況を評価し、必要に応じて計画を見直します。
- モニタリングとレポーティング：資産のパフォーマンスや市場動向を継続的に監視し、投資家やステークホルダーに定期的に報告します。
- 売却戦略の策定・実行（ディスポジション）：最適なタイミングで資産を売却し、利益を確定・還元します。売却後の再投資計画も検討します。
維持管理のプロセス
維持管理のプロセスは、主に資産の物理的な状態を維持し、機能を確保することに焦点を当てます。
- 現状把握と点検：定期的な巡回点検や専門業者による設備点検を通じて、資産の劣化状況や不具合を把握します。
- 維持管理計画の策定：点検結果に基づき、清掃計画、予防保全計画、事後保全計画、長期修繕計画などを策定します。
- 日常業務の実施：清掃、警備、簡単な修理、消耗品の交換など、日々の維持管理業務を実行します。
- 修繕・改修工事の実施：計画に基づき、または緊急の必要に応じて、設備の修理や更新、建物の改修工事を行います。
- 利用者対応：入居者や利用者からの問い合わせ、苦情、要望に対応し、快適な環境を維持します。
- 報告と記録：実施した業務内容、発生した問題、費用などを記録し、AMやオーナーに報告します。
実務上の連携と分業例
アセットマネジメントと維持管理は、実務上、密接に連携しながら分業体制を築いています。例えば、不動産投資の場合、AMは投資家やオーナーの立場に立ち、全体戦略と収益目標を設定します。その戦略を実現するために、PMを選定し、賃料設定や大規模修繕の方針などについて指示を出します。PMはAMの指示を受け、現場で入居者募集、賃料徴収、日常の建物管理といった業務を担い、収益性維持・向上に努めます。さらにPMは、建物設備の点検や清掃といった実務をBMに委託することがあります。
このように、AMが「どう投資するか」という経営判断を行い、PMが「どう運営するか」という実務を指揮し、BMが「どう管理するか」という現場作業を実行することで、それぞれの専門性を活かした効率的な資産運用・維持管理が実現されます。情報の透明な共有と円滑なコミュニケーションが、成功の鍵となります。
アセットマネジメントと維持管理の具体例
具体的なプロジェクトや運用事例
- 不動産投資信託（J-REIT）
- アセットマネジメント会社が投資家から資金を集め、オフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産に投資・運用します。
- アセットマネージャーは、どの物件を取得し、どのようなテナントを入居させ、いつ売却するかといった戦略を策定し、投資利回りの最大化を目指します。
- プロパティマネジメント会社は、入居者管理や賃料回収、日常の建物管理を行い、AMの戦略実行をサポートします。
- 公共インフラの長寿命化計画
- 自治体が所有する道路や橋梁などのインフラ資産に対して、アセットマネジメントの手法を導入。
- 施設の劣化状況をデータ化し、将来の維持管理コストやリスクを予測。
- 予算制約の中で、最も効果的な修繕・更新計画を立案し、ライフサイクルコストの削減とサービスの持続性を両立させます。
- 維持管理部門は、計画に基づき、実際の点検や補修作業を行います。
- 企業のIT資産最適化プロジェクト
- 企業が保有するPC、サーバー、ソフトウェアライセンスなどのIT資産について、ITアセットマネジメントを導入。
- 資産台帳を整備し、利用状況や稼働状況を可視化。
- 不要なソフトウェアライセンスを削減したり、古いハードウェアを効率的にリプレースしたりすることで、ITコストを削減し、セキュリティリスクを低減します。
- IT部門がITAMツールを活用して、日々のIT資産の維持管理を行います。
成功・失敗例から学ぶポイント
成功例のポイント
- 明確な目標設定と戦略：AMが長期的な視点で明確な投資目標と戦略を立て、それに沿った資産選定と運用を行った事例。
- 連携と情報共有：AM、PM、BMなどの関係者が密に連携し、情報共有を徹底することで、迅速な意思決定と問題解決ができた事例。
- データ活用と分析：ITツールやデータ分析を活用し、市場動向や資産状況を正確に把握することで、最適なタイミングでの投資判断やリスク管理ができた事例。
- 予防保全の徹底：インフラ管理などにおいて、事後保全ではなく予防保全を計画的に実施することで、大規模な修繕コストを抑え、施設の長寿命化に成功した事例。
失敗例のポイント
- 目的の曖昧さ：投資目標が不明確なまま資産を取得し、運用方針が定まらず、収益性が低迷した事例。
- 情報共有の不足：AMと維持管理担当者間の連携が不十分で、現場の状況がAMに伝わらず、適切な判断ができなかった事例。
- 場当たり的な対応：計画的な維持管理を行わず、問題が発生してから対応する「対症療法」に終始したため、結果的にコストが増大し、資産価値が低下した事例。
- コンプライアンス違反：IT資産のライセンス管理が不適切で、契約違反となり罰則を受けた事例。
これらの事例から、アセットマネジメントと維持管理は、それぞれが専門性を発揮しつつ、共通の目標に向かって計画的に、そして密に連携することの重要性がわかります。
比較表：アセットマネジメントと維持管理のまとめ
項目アセットマネジメント（AM）維持管理目的資産価値の最大化、投資収益の向上、組織目標の達成資産の機能維持、安全性確保、快適な利用環境の提供視点長期的・戦略的、投資家・オーナー視点短期的〜中期的、現場・利用者視点業務内容資産の取得・選定、運用計画策定、資金調達、売却戦略、レポーティング、PM等への指示・監督日常点検、清掃、設備保守、修繕、入居者対応、契約管理、警備対象不動産、金融商品、インフラ、IT資産など、資産全体建物、設備、機器など、物理的な対象物役割経営判断、司令塔、価値創造実務遂行、現場管理、価値維持専門職アセットマネージャー、ファンドマネージャー、アナリストプロパティマネージャー、ビルマネージャー、保守担当者
アセットマネジメントと維持管理を使い分けるポイント
適切な運用体制構築のコツ
アセットマネジメントと維持管理は、それぞれ異なる専門性と目的を持つため、これらを効果的に連携させる運用体制の構築が重要です。
- 役割と責任の明確化：AM、PM、BMなど各担当者の役割と責任範囲を明確にし、重複や漏れがないようにします。誰がどの意思決定を行い、誰に報告するのかを明確にすることで、スムーズな業務遂行が可能になります。
- 定期的な情報共有の場：各部門間で定期的な会議や報告会を設け、資産の状況、運用実績、市場動向、現場の問題点などを共有します。透明性の高い情報共有は、相互理解を深め、より良い意思決定につながります。
- 共通目標の設定：AMが設定する投資目標や組織目標を、維持管理担当者も共有し、それぞれの業務がその目標達成にどのように貢献するかを理解できるようにします。
- ITツールの活用：資産管理システムやプロジェクト管理ツールを導入し、データの一元管理とリアルタイムでの情報共有を可能にします。これにより、業務の効率化と正確性の向上を図ります。
長期的視点での資産価値向上
アセットマネジメントは、資産の「価値創造」と「価値最大化」を目的とします。そのためには、目先の利益だけでなく、長期的な視点での戦略が不可欠です。
- ライフサイクル全体での評価：資産の取得から運用、売却、そして廃棄に至るライフサイクル全体で、コスト、リスク、パフォーマンスを総合的に評価します。例えば、初期投資を抑えるだけでなく、将来の維持管理コストや修繕費、最終的な売却益までを見越した計画を立てます。
- 市場変化への適応：不動産市場、金融市場、社会情勢、技術動向などの変化を常に監視し、運用戦略を柔軟に見直すことで、資産価値の陳腐化を防ぎ、常に最適な状態を保ちます。
- 予防保全と計画的な投資：維持管理においても、問題が発生してから対応する事後保全ではなく、計画的な予防保全を重視します。これにより、大規模な修繕や突発的な故障によるコスト増大を避け、安定した資産稼働と長期的な価値維持に貢献します。
効率化やリスクマネジメントの視点
現代のアセットマネジメントと維持管理には、効率化とリスクマネジメントの視点が不可欠です。
- デジタルツールの導入：AIやデータ分析ツール、IoT技術などを活用し、資産情報の収集・分析、運用状況のモニタリング、保守計画の最適化などを自動化・効率化します。
- リスク評価と対策：市場リスク、運用リスク、セキュリティリスク、自然災害リスクなど、資産が直面する可能性のあるあらゆるリスクを事前に評価し、回避、軽減、転嫁、受容といった対策を講じます。特にIT資産管理においては、セキュリティリスクやコンプライアンス違反のリスク軽減が重要です。
- パフォーマンス評価と改善：定期的に資産の運用パフォーマンスを測定し、目標達成度を評価します。問題点があればその原因を分析し、改善策を実行するPDCAサイクルを回すことで、継続的な効率化と価値向上を目指します。
これらのポイントを踏まえることで、アセットマネジメントと維持管理は、単なる管理業務を超えて、組織の持続的な成長と発展に貢献する戦略的な活動となります。
まとめ
両者の違いとそれぞれの役割の重要性
アセットマネジメントと維持管理は、いずれも資産に関わる活動ですが、その目的、視点、業務範囲において明確な違いがあります。アセットマネジメントは、投資家や組織の目標達成のために、資産の取得から運用、売却までを長期戦略的な視点から総合的に管理し、価値の最大化を目指す「攻め」の役割を担います。一方、維持管理は、物理的な資産の状態を良好に保ち、安全性と快適性を確保することで、資産の基本的な価値を維持する「守り」の役割を果たします。
両者はそれぞれ異なる専門性を持ちながらも、密接に連携し、補完し合う関係にあります。アセットマネジメントが描く大きな戦略を実現するためには、維持管理による現場での着実な実行が不可欠であり、逆に維持管理の効率性や品質はアセットマネジメントの成果に直結します。この相互依存性を理解し、それぞれの役割を尊重することが、資産を最大限に活用し、持続的な価値を生み出す上で極めて重要です。
専門職との連携のすすめ
アセットマネジメントや維持管理の業務は多岐にわたり、専門的な知識と経験が求められます。不動産のアセットマネージャー、プロパティマネージャー、ビルマネージャー、金融分野のファンドマネージャーやアナリスト、IT資産管理のスペシャリストなど、各分野の専門職がそれぞれの役割を果たすことで、効率的かつ効果的な資産管理が実現します。
これらの専門職が円滑に連携し、密なコミュニケーションを取ることで、情報共有が進み、問題の早期発見・解決、そしてより良い意思決定につながります。必要に応じて外部の専門家（弁護士、会計士、コンサルタントなど）の知見も活用することで、多角的な視点から資産を管理し、リスクを低減することが可能です。
今後の展望や学び方のヒント
今後、社会インフラの老朽化、金融市場の多様化、IT技術の進化など、資産を取り巻く環境はますます複雑化していくことが予想されます。このような中で、アセットマネジメントと維持管理の重要性は一層高まるでしょう。特に、データ分析、AI、IoTといったデジタル技術の活用は、業務の効率化、リスク管理の高度化、そして新たな価値創造の鍵となります。
これらの分野で活躍するためには、専門知識の習得に加え、常に最新のトレンドを学び続ける姿勢が重要です。関連する資格（不動産鑑定士、証券アナリスト、不動産証券化協会認定マスターなど）の取得や、業界セミナーへの参加、実務経験を積むことが有効な学び方となるでしょう。また、グローバルな視点や持続可能性（ESG）への配慮も、今後のアセットマネジメントにおいて不可欠な要素となります。
