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不動産AM会社への転職を成功させるための3つのポイント

2000年のJ-REIT誕生以来、同市場規模は右肩上がりに伸びており、また、多様化する投資家のニーズを受け、不動産私募ファンドも同様に拡大が続くなど今後も不動産ファンド業界は順調な成長が予想されます。
業界の認知度の高まりに比例して、同業界への転職を希望される方も更に増えていますが、一方で職種が多岐にわたるため具体的な業務のイメージができないとの相談も増えております。
異業種からでも活躍できる仕事ですので是非ご参考下さい。

そもそも不動産ファンド、そしてAM(アセットマネジメント)業務とは?

【そもそも不動産ファンドとは】

不動産を投資対象として、複数の投資家の資金で物件を保有・運用し、その収益(含む売却代金)を出資額に応じて配分するファンドになります。資金(物件)の運用は、投資家から委託を受けた運用会社(アセットマネジメント会社)が行います。
大型物件が中心になりますので、地域のランドマーク的な不動産や社会インフラとして地域に不可欠な施設も多く存在し、今やなくてはならない仕組みとなっています。
(商業/物流/レジ/オフィス/ホテルなど様々なタイプがあります)

<やりがい>
・アイデアと行動、努力が目に見えて利益にあらわれる
・各分野のプロフェッショナルと協働して成果を追求できる
・専門性が高く、高収入が狙える仕事である
・同一の案件はなく、常に新しい案件に携われる(不動産は唯一無二)

【AM(アセットマネジメント)業務とは】

投資家からの委託に基づき、投資不動産の取得、期中の管理運用、売却(リファイナンスを含む)までの戦略をたて実行する業務になります。会社によって業務の範囲が異なるため、『ぼんやりとはイメージできるけど・・・』ということが起こり得るのですが、以下の3つのフェーズで捉えるとわかりやすいと思います。

1.入口戦略 :どのような物件を、いつ、どのような手法で取得するか?
2.期中戦略 :リーシングや修繕をどのように行っていくか?(含投資家レポーティング)
3.出口戦略 :売却(含リファイナンス)条件や手法をどうするか?

不動産ファンドと親和性の高い業種、活かせるスキル

AM会社で行う業務の範囲は広く、また他の業種との明確な線引きもありません。金融、不動産、税務、財務等の知識を活かして、各専門家とも協働するイメージです。したがって、同業界との親和性のある業種も広いです。
不動産関連の業種や銀行・証券等の金融機関が親和性が高いことはイメージしやすいですが、他にもコンサルティングファームや商業施設やホテルの運営会社の出身者等、幅広い人材が活躍しています。

※代表的な業界や具体的に活かせるスキルを以下に整理してみました。

■不動産関連 (仲介 PM ゼネコン 工事業者(設備/構造)など)
・物件のソーシング
・デューデリジェンス
・購入/売却の契約業務全般
・バリューアップ戦略
・リーシングなど

■金融関連 (銀行  証券など)
・運用時のデッド/エクイティアレンジ
・ストラクチャリング(証券化ほか)
・ドキュメンテーションなど

■ファンド関連
・投資戦略の立案/モニタリング
・ポートフォリオ構築
・レポーティング
・収支分析(ファンド/物件)
・投資家調整など

■コンサルティング会社/事業会社など(FAS コンサル 事業会社)
・経営企画
・法務
・財務など

■その他の事業会社(商業施設の運営会社、ホテルの運営会社)
・バリューアップ戦略
・リーシングなど

上記のように、多様なバックグラウンドの方が活躍しています。
得意分野を軸に、新しいスキルも身につけられる大変面白い業界でもあります。

AM会社への転職を成功させるための3つのポイント

1.やりたいことの整理:漠然とAM会社に転職したい⇒具体的にこの業務をやりたい
2.やれることの整理:ご自身のスキル・経験・強みの棚卸し
3.やれそうな先の選定:自身の希望するAM業務ができる会社の選定(+企業の特徴 理念などの整理)

1.やりたいことの整理

漠然とAM会社に転職したい⇒具体的にこの業務をやりたい
まずは具体的に、やりたい業務をしっかり整理することが大切です。
例えば、物件取得の際のバリュエーションがやりたいのか、期中のバリューアップがやりたいのか、或いはどのようなアセットを扱いたいのか(アセットタイプや規模/それによっても業務の内容が異なります)等々。この段階で、実はPMの方がやりたい業務に近い、ファンドではなく自己勘定での不動産投資のほうが向いているかもといった新たな選択肢が生まれることもあります。今後のキャリアプランにも直結する、大変重要な作業です。

2.やれることの整理

ご自身のスキル・経験・強みの棚卸し
AM会社の業務の守備範囲は広いとはいえ、闇雲に応募しても企業側がスキルを汲み取ってくれることはあまり期待できません。どの経験を伝えたいのか、自身の強みをしっかりと整理し、各企業の特徴を踏まえて応募先の企業に刺さるようなアピールをレジュメで行うことが大切です。

3.やれそうな先の選定

自身の希望する業務ができる会社の選定
やりたいこと、やれることを整理した上で、どの会社ならそれが実現できるのか?を考えなければなりません。
AM会社とひとくくりに言っても、実は事業内容や会社のカルチャー、その中でも業務内容は細かく異なります。
不動産ファンド業界にいても、こういった違いはなかなか分からないことが多いので、実はこれが一番難しいポイントと言えます。
ぜひここでコトラをご活用下さい!

【コトラの強み!】

コトラでは、不動産ファンドの黎明期から同業界に注力していたため多数の企業様から案件をいただいております。
また、業界の経験者や宅建、証券化マスター等の資格保有者など専門性をもったコンサルタントが企業と転職者との双方を担当している点も特徴です。
多くの企業からいただくニーズの中から、転職者の方の希望にあった案件や強み・経験を活かせられる案件を提案致します。

コトラでは、最高の転職体験のサポートを行っています。
ヒアリングを通じた経験や強みの棚卸しから、多様な案件(キャリアプラン)の提案、面接対策までお手伝いさせていただきます。
不動産ファンド業界への転職をお考えでしたら是非コトラへご相談下さい!

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