コトラ（広報チーム） 
コンストラクションマネジメントの概要
発注者を支える建設プロジェクトの管理手法
コンストラクションマネジメントとは、建物や施設を新築・改修する際に、発注者の立場で建設プロジェクト全体を管理する手法です。企画、設計、施工、完成後の引き渡しまで、コスト・品質・工程を総合的に確認し、発注者が適切な判断を行えるよう支援します。
建設プロジェクトでは、設計内容の妥当性、見積金額、施工会社の選定、工期遅延への対応など、専門的な判断が連続します。コンストラクションマネジメントを活用すると、建設に詳しい担当者が社内にいない場合でも、専門家の支援を受けながら計画を進められます。
CM方式とコンストラクション・マネジャーの意味
CM方式は、コンストラクションマネジメントを実行するための発注・契約の仕組みです。発注者は、設計者や施工会社とは別に、コンストラクション・マネジャーと契約します。コンストラクション・マネジャーは一般にCMrと呼ばれ、発注者の補佐役または代理人として業務を担います。
CMrの主な役割は、発注者の要望を整理し、設計・施工に反映させることです。また、設計図書や見積書を確認し、品質や機能を維持しながらコストを適正化する提案、工程上の課題への対応案の提示なども行います。
ゼネコンへの一括発注との基本的な違い
ゼネコンへの一括発注では、発注者が施工会社と請負契約を結び、施工会社が工事全体を統括する形が一般的です。施工会社は工事を完成させる責任を負い、発注者は施工会社を通じて工事を管理します。
一方、CM方式では、CMrが発注者側に立ってプロジェクトを管理します。施工会社の選定、見積内容、設計変更、工程の進み具合などについて、発注者の視点から確認できる点が特徴です。工事を請け負う立場と、発注者を支援する立場を分けることで、コストや意思決定の根拠を見えやすくします。
コンストラクションマネジャーが担う役割
構想・計画段階における事業化支援
CMrは、建設計画の初期段階から参画できます。建設の目的、必要な機能、概算予算、完成希望時期などを整理し、実現可能性を検討します。建物本体の工事だけでなく、行政との協議、近隣対応、移転準備、設備導入なども含め、全体の進め方を組み立てます。
早い段階で建設コストやリスクを確認することは、後工程での大幅な設計変更や予算超過を防ぐうえで重要です。CMrは、発注者の事業計画に合った発注方法や全体スケジュールを提案し、計画の土台づくりを支援します。
設計段階における品質・コスト・工程の確認
設計段階では、発注者が求める機能や性能が図面・仕様書に反映されているかを確認します。CMrは、過剰な仕様になっていないか、維持管理しやすい計画か、施工時に問題が起こりそうな部分がないかなどを多面的に確認します。
また、設計の進行に合わせて工事費を試算し、予算とのずれを早期に把握します。予算を超える可能性がある場合には、品質や必要機能を損なわない代替案を検討し、設計変更の判断を支援します。
設計者・施工会社の選定と契約の支援
設計者や施工会社の選定では、価格だけでなく、類似施設の実績、技術力、担当体制、提案内容などを総合的に評価する必要があります。CMrは、案件に適した選定方法や評価基準を整え、見積依頼書や提案依頼書の作成を支援します。
提出された提案書や見積書については、条件の違いを整理し、比較しやすい形にまとめます。発注者が納得できる根拠を持って選定できるようにすることが、CMrの重要な役割です。契約時には、業務範囲、責任の所在、変更時の対応などを明確にする支援も行います。
工事段階における進捗・品質・コストの管理
工事が始まった後は、施工会社から提出される工程表、進捗報告、品質管理に関する書類などを確認します。現場の状況と計画に差が生じている場合は、原因と影響範囲を整理し、必要な対策を検討します。
設計変更や追加工事が発生した際には、変更の必要性や見積金額の妥当性を確認します。完成時には、発注者の要求事項が満たされているか、是正が必要な事項が残っていないかを確認し、引き渡しまでを支援します。
発注者・関係者間の調整と情報整理
建設プロジェクトには、発注者、設計者、施工会社、設備会社、行政機関、近隣関係者など、多くの関係者が関わります。関係者が増えるほど、情報の行き違いや判断の遅れが起こりやすくなります。
CMrは会議の運営、課題の整理、決定事項の記録、スケジュールの共有などを通じて、関係者間の調整を行います。誰がいつまでに何を判断・対応するのかを明確にし、発注者が重要な判断に集中できる環境を整えます。
CM方式の種類と契約の考え方
ピュアCM方式の特徴と向いている案件
ピュアCM方式は、CMrが発注者の補佐役として、企画・設計・発注・施工の各段階を管理する方式です。CMr自身は原則として施工を請け負わず、発注者側の立場で管理・調整・助言を行います。最終的な意思決定や事業責任は発注者が負います。
この方式は、複数の専門工事を分けて発注する案件、公共施設の整備・改修、コストや契約過程の透明性を重視する案件に向いています。また、発注者が施工会社と直接契約しながら、専門的な管理支援を受けたい場合にも活用されます。
アットリスクCM方式の特徴と向いている案件
アットリスクCM方式は、CMrが管理業務に加えて、施工に関するリスクを一定程度負う方式です。施工費を実費とCMrの報酬で構成する契約が用いられることがあり、工事の内容や数量が初期段階では確定しにくい場合に検討されます。
たとえば、短期間で対応する必要がある復旧工事や、設計と施工を並行して進める必要がある案件では、有効な場合があります。ただし、CMrが負う責任の範囲、費用の精算方法、上限金額の有無などを、契約時に十分確認する必要があります。
発注者・CMr・設計者・施工会社の関係
CM方式では、発注者がCMrと直接契約し、CMrは発注者の立場から設計者や施工会社との調整を行います。どの相手と誰が契約するかは、採用する方式や発注方針によって異なります。
ピュアCM方式では、発注者が設計者や各施工会社と直接契約する形が基本です。アットリスクCM方式では、CMrが施工を担う立場も持つため、契約関係や責任分担がより複雑になります。いずれの場合も、CMrの権限と発注者の決裁権限を明確にしておくことが重要です。
方式ごとに異なる費用・責任・リスクの分担
CM方式の費用は、支援範囲、参画する時期、必要な人員、プロジェクトの難易度などによって変わります。一律の費用相場があるわけではなく、必要な業務を整理したうえで見積もりを確認する必要があります。
ピュアCM方式では、CMrへの報酬と、設計費・工事費を分けて考えることが基本です。アットリスクCM方式では、施工リスクや費用精算の考え方も契約条件に含まれます。コストだけでなく、品質不良、工程遅延、設計変更、物価変動などのリスクを誰が負担するかを、契約前に整理することが欠かせません。
CM方式を導入するメリット
建設に関する専門知識の不足を補える
CM方式の大きなメリットは、発注者が不足しがちな建設の専門知識を補えることです。特に、建設を頻繁に発注しない民間企業や、技術職員が限られる自治体では、設計・見積・施工管理の判断を内製だけで行うことが難しい場合があります。
CMrが初期段階から関わることで、発注者は専門的な内容を整理したうえで意思決定できます。国土交通省の令和4年度調査では、公共事業におけるピュアCM方式の活用実績は520件とされており、技術者不足への対応策として活用が広がっています。
コストの見える化と適正化を図りやすい
CMrは設計内容と見積金額を照らし合わせ、コストの根拠を確認します。単に価格を下げるのではなく、必要な性能や品質を保ちながら、不要な仕様や重複した費用がないかを確認する点が重要です。
施工会社からの見積内容や追加工事費を確認することで、発注者はコスト増加の理由を把握しやすくなります。特に公共事業では、費用や選定過程を説明できることが求められるため、CM方式は説明責任の向上にも役立ちます。
工程・品質・安全を第三者の立場で確認できる
CMrは発注者側の視点から、工程、品質、安全管理の状況を確認します。施工会社が行う自主的な品質・安全管理を置き換えるものではありませんが、発注者の要求が適切に反映されているかを第三者的に確認できる点に意義があります。
工期の遅れや設計変更が起きそうな場合には、早期に課題を見つけ、対応策を関係者と検討できます。問題が大きくなってから対応するよりも、早い段階で情報を共有し、判断することにつながります。
複雑なプロジェクトの意思決定を進めやすい
大規模な建設や改修では、予算、工期、利用者への影響、施設運営、行政手続きなど、複数の条件を同時に考える必要があります。CMrは課題を整理し、選択肢ごとのメリット・注意点を提示することで、発注者の意思決定を支援します。
たとえば、工期を優先するのか、コストを抑えるのか、将来の増改築への対応を重視するのかによって、適した設計や発注方法は変わります。CMrが関係者間の認識をそろえることで、判断の遅れや手戻りを抑えやすくなります。
発注者の業務負担を軽減できる
建設プロジェクトでは、会議への出席、資料確認、設計変更への対応、見積査定、関係者との調整など、多くの業務が発生します。CMrが情報整理や進行管理を担うことで、発注者は社内調整や重要な意思決定に注力しやすくなります。
ただし、CM方式を導入しても、発注者がすべての判断から離れられるわけではありません。事業目的や予算、優先順位に関する決定は発注者が担うため、CMrと定期的に情報を共有し、判断できる体制を整える必要があります。
CM方式の注意点と導入前に確認すべきこと
CM業務の費用と導入効果を比較する
CM方式では、設計費や工事費に加えてCM業務の費用が必要です。そのため、単純に費用が増えるかどうかだけではなく、コストの適正化、工期遅延の予防、発注者の業務負担軽減、品質確保といった効果を含めて判断することが重要です。
支援範囲を広く設定すれば、必要な費用も増える傾向があります。計画初期から完成まで依頼するのか、施工会社選定や工事段階に限定するのかを整理し、必要な業務に見合う費用かを検討します。
CMrに任せる範囲と責任分担を明確にする
CMrに依頼する業務範囲が曖昧なままでは、発注者、設計者、施工会社の間で役割の重複や認識のずれが生じます。契約前に、CMrが確認・提案・調整する範囲と、発注者が決定する事項を明確にすることが必要です。
特に、設計変更、追加工事、品質検査、工程遅延への対応などは、誰がどこまで責任を負うかを整理しておく必要があります。CMrの助言と、発注者の最終決裁を区別することも重要です。
中立性・実績・専門性を踏まえてCMrを選ぶ
CMrの選定では、費用だけで判断せず、発注者の立場で中立的に支援できる体制かを確認します。対象施設と同種の案件に関する経験、コスト管理や工程管理の知見、必要な専門分野に対応できる人員などを確認しましょう。
また、担当者の経験や、プロジェクト期間中に継続して支援できる体制も重要です。提案内容、業務範囲、報告の方法、緊急時の対応などを比較し、自社・自団体の課題に合うCMrを選定します。
意思決定に必要な社内体制を整える
CMrが情報を整理しても、発注者側の判断が遅れると、設計や施工の進行に影響します。予算、仕様、スケジュールに関する決裁者を明確にし、必要な会議や承認の流れをあらかじめ定めることが大切です。
施設を利用する部門、経営部門、総務部門、設備管理部門など、関係部署が多い場合は、要望を取りまとめる担当者を置くと進めやすくなります。CMrに任せきりにせず、発注者側でも判断できる体制をつくることが成功の前提です。
小規模で単純な工事では費用対効果を見極める
CM方式は、すべての工事で必要になるわけではありません。工事規模が小さく、内容が定型的で、発注者側にも十分な経験と管理体制がある場合は、CM業務の費用に見合う効果が得られないことがあります。
一方で、小規模な自治体や技術職員が少ない組織では、小規模事業でもCM方式が有効な場合があります。国土交通省の調査でも、人口10万人未満、かつ建築職員数10人以下の団体での活用実績が一定割合を占めています。工事規模だけで判断せず、案件の複雑さや発注者側の体制も踏まえて検討することが重要です。
CM方式導入の流れと活用が適したケース
基本構想から完成までの進め方
CM方式の導入は、まず案件の課題とCM方式の適用可否を整理することから始まります。その後、CMrに依頼する業務範囲、関与する時期、予算、選定方法を定め、CMrを選定・契約します。
CMrの選定後は、基本構想、基本計画、設計者・施工会社の選定、設計確認、工事管理、完成・引き渡しという流れで支援を受けます。初期段階から関与するほど、予算や工程に関する選択肢を広く持ちやすくなりますが、工事途中からの導入でも、課題の整理や進行管理に役立つ場合があります。
庁舎・学校など公共施設の整備・改修
庁舎、学校、文化施設、スポーツ施設などの公共施設では、予算の妥当性や発注過程の透明性に加え、利用者や地域への説明も重要です。改修工事では、施設を使いながら工事を進める場合もあり、利用者との調整や安全確保が課題になります。
CM方式を活用すると、設計・施工の専門的な確認に加えて、多数の関係者との調整や情報整理を進めやすくなります。特に、技術職員が限られる自治体や、複数の工事を並行して発注する場合に有効です。
工場・研究施設・店舗など民間施設の新築
工場や研究施設では、生産設備、衛生管理、物流動線、将来の設備更新など、建物以外の条件も含めた計画が必要です。店舗や事業所では、開業日や移転日が決まっていることも多く、工期管理が重要になります。
CMrは、事業計画と建設計画を結び付け、必要な機能と予算・工期のバランスを確認します。設計変更が発生した場合にも、コストや稼働開始時期への影響を整理し、関係者間の調整を支援します。
多数の関係者や複数工事をまとめるプロジェクト
建物本体の工事に加え、外構、設備、通信、防災、什器、移転、既存施設の解体など、複数の工事・業務が関わる案件では、全体を横断して管理する役割が必要です。個別の工事がそれぞれ進んでいても、工程や作業場所が重なれば、遅延や安全上の問題につながる可能性があります。
CMrは全体の工程を整理し、関係者会議を通じて工事間の調整を行います。複数の発注者や利用部門が関わるプロジェクトでも、情報を一元化し、全体最適の視点で進行を管理しやすくなります。
発注担当者や技術者が不足している案件
建設発注の経験者や技術者が不足している場合、設計図書や見積書を十分に確認できず、発注者の負担が大きくなります。急な施設整備や災害復旧など、通常業務と並行して対応しなければならない案件では、特に体制面の課題が大きくなります。
CM方式は、発注者の代わりに最終判断を行うものではありませんが、判断に必要な情報を整理し、専門的な確認を補う仕組みとして活用できます。限られた人員で建設プロジェクトを進める際には、CMrの支援範囲と社内の意思決定体制を適切に組み合わせることが重要です。
