建設業界で注目のアセットマネジメントとは？基礎から最新動向まで徹底解説

投稿日 2023年12月15日
更新日 2025年12月15日
著者コトラ（広報チーム）
カテゴリー不動産業界
カテゴリー金融業界

はじめに

建設業界で求められるアセットマネジメントとは

アセットマネジメント（AM）とは、「アセット（資産）」と「マネジメント（管理・運用）」を組み合わせた言葉で、資産を効率的かつ効果的に活用し、その価値を最大化する活動や手法を指します。建設業界においては、不動産や土木インフラなど、多岐にわたる資産が対象となります。

高度経済成長期に整備された日本の社会インフラは、現在、一斉に老朽化の時期を迎えています。道路、橋梁、トンネル、上下水道施設といった公共インフラの維持・補修には莫大な費用がかかるため、限られた予算の中でいかに効率的かつ計画的にこれらを管理していくかが喫緊の課題となっています。

このような背景から、建設業界ではアセットマネジメントの考え方が重要視されています。単に「壊れてから直す」という事後保全ではなく、「損傷や劣化が軽微な段階で適切な維持・補修を行う」という予防保全の考え方に基づき、インフラの長寿命化とライフサイクルコストの低減を目指すことが求められています。

記事の目的と想定読者

この記事では、建設業界におけるアセットマネジメントの基礎知識から、土木インフラや不動産分野での具体的な役割、最新の管理手法、さらには関連職種のキャリアパスまでを網羅的に解説します。

想定読者は、建設業界でアセットマネジメントに関心を持つ若手社員、管理職、不動産関係者、インフラ投資家、そしてこの分野への転職を検討している方々です。この記事を通じて、アセットマネジメントの重要性と将来性を理解し、実務やキャリア形成に役立てていただくことを目的としています。

転職のご相談（無料）はこちら＞

アセットマネジメントの基礎知識

アセットマネジメントの定義

アセットマネジメントとは、個人や企業、または公共団体が保有する「アセット（資産）」を「マネジメント（管理・運用）」し、その価値を最大化する活動全般を指します。ここでいうアセットは、有形・無形、財務的・非財務的なものを含み、不動産、金融商品、公共インフラ、IT資産など多岐にわたります。

アセットマネジメントの主な目的は、投資目的に沿ってリスクとリターンを適切にコントロールし、資産価値を評価し、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などを工夫することで、効率的な収益を上げることや、費用削減に寄与することです。

ストックマネジメント・プロパティマネジメント・ビルマネジメントとの違い

アセットマネジメントは、資産管理における包括的な概念であり、ストックマネジメント、プロパティマネジメント、ビルマネジメントとは異なる役割を持ちます。

ストックマネジメント
土木業界におけるストックマネジメントは、特定の構造物（道路、橋梁、トンネルなど）の劣化状況や使用年数に基づき、物理的な補修や更新時期を管理する手法です。これはアセットマネジメントの一部として、個別インフラの物理的状態に着目した管理を行います。
プロパティマネジメント（PM）
不動産分野において、不動産オーナーに代わって物件の経営に関する日常的な実務業務を担います。入居者募集、賃料回収、テナント対応、修繕手配、清掃といった現場運営が主な業務です。アセットマネジメントが投資の視点で資産全体を管理する「司令塔」であるのに対し、プロパティマネジメントは「現場の実行部隊」として収益最大化を目指します。
ビルマネジメント（BM）
ビルマネジメントは、建物そのものの物理的な維持・管理を担う業務です。清掃、設備点検・メンテナンス、警備、防災対策などが含まれ、建物の安全性や快適性を保ち、資産価値の維持が主な役割です。プロパティマネジメントから業務を委託されるケースもあります。

これらのマネジメントはそれぞれ異なる役割を持ちますが、アセットマネジメントの戦略的な目標達成のために密接に連携し、協力し合う関係にあります。

土木インフラと不動産における役割の違い

アセットマネジメントは、対象とする資産によってその役割や重視されるポイントが異なります。

土木インフラにおけるアセットマネジメント
道路、橋梁、上下水道などの公共インフラを対象とし、国民の税金を原資とするため、安全性や利用者満足を確保しつつ、長期的な費用を低減することが重要なポイントとなります。インフラの老朽化が加速する中、損傷や劣化が軽微な段階で適切な維持・補修を行い、長寿命化とライフサイクルコストの低減を目指す「予防保全型」の管理が推進されています。
不動産におけるアセットマネジメント
投資目的での不動産の形成、運用、保全を行う業務を指し、投資家やオーナーに代わって不動産の総合的な資産管理を行い、その価値を最大化することを主な業務としています。具体的には、物件の取得から運用、売却までの一連のプロセスにおいて、収益性向上やリスク管理が重視されます。

転職のご相談（無料）はこちら＞

建設・土木分野におけるアセットマネジメント

道路・橋梁・下水道など公共インフラの長寿命化戦略

日本の土木インフラは高度経済成長期に集中的に整備されたものが多く、築50年以上経過する施設の割合が年々増加しており、老朽化が深刻な課題となっています。このような状況で、道路、橋梁、下水道などの公共インフラの長寿命化は喫緊の課題です。

アセットマネジメントは、インフラの劣化予測に基づいた計画的な維持管理を可能にし、ライフサイクル全体で最も費用対効果の高い補修・補強対策を立案・実行することで、インフラの長寿命化とライフサイクルコストの低減を目指します。

国土交通省の取組みと法改正

国土交通省は、加速するインフラ老朽化に対応するため、戦略的かつ体系的な維持管理を行うアセットマネジメントの導入を強く推進しています。その取り組みの一環として、「予防保全型インフラメンテナンス」への本格転換を図り、官民連携を促しながらインフラ管理の最適化を目指しています。

特に、平成30年（2018年）の水道法改正では、全国の水道事業体に対して「経営戦略（アセットマネジメント）」の策定が努力義務となり、積極的なアセットマネジメントの立案が求められるようになりました。また、国土交通省の上下水道審議官グループからは「上下水道DX 技術カタログ」が公開され、DX化を通じた管理の効率化も進められています。

維持管理・更新計画の重要性

アセットマネジメントにおいて、維持管理・更新計画の策定は極めて重要です。これは単に現状の点検・補修を行うだけでなく、将来的な損傷・劣化を予測し、中長期的な視点で資産の状態を評価した上で、限られた予算の中でいつ、どのような対策をどこに行うのが最適かを考慮することを含みます。

この計画により、突発的な大規模修繕費用やそれに伴うリスクを抑えながら、地域社会の安全性・快適性を維持し、持続可能な公共サービスを提供することが可能になります。

インフラ分野での導入事例紹介

アセットマネジメントの考え方は、すでに全国の自治体や民間企業で導入が進んでいます。

道路・橋梁
道路や橋梁では、劣化予測とLCC（ライフサイクルコスト）に基づいた更新判断を行うアセットマネジメントシステムが導入され、予防保全型の維持管理計画が機能しています。これにより、複雑化しやすいリニューアル工事の優先順位付けや対策立案が効率的に行われています。
上下水道
水道法改正以降、多くの水道事業体でアセットマネジメントの導入が進み、電子システムを活用した管理が推進されています。また、下水道分野では長らくストックマネジメントが主流でしたが、LCC視点や改築投資の優先順位化によりアセットマネジメントへの移行が進んでいます。札幌市では「札幌市下水道ビジョン2030」を策定し、ICT技術を活用した下水道管理のステップアップに取り組んでいます。
その他公共施設
学校プールのような公共施設においても、老朽化に伴う改修・更新費用が自治体の大きな問題となる中で、コスト、リスク、パフォーマンスの総合的視点から再編・集約プランが立案され、持続可能な運営が目指されています。

転職のご相談（無料）はこちら＞

不動産領域のアセットマネジメント

資産価値の最大化と収益性

不動産領域におけるアセットマネジメントの最大の目的は、投資家やオーナーの代理として不動産の資産価値を最大化し、安定した収益性を確保することです。これには、単に物件を維持・管理するだけでなく、市場動向や経済状況を分析し、最適な投資判断を行うことが含まれます。物件の購入から運用、売却まで、ライフサイクル全体を通じて収益向上とリスク管理が重視されます。

不動産投資との関係

アセットマネジメントは不動産投資と密接に関わっています。投資家は、アセットマネジメント会社に資産運用を委託することで、専門的な知識とノウハウを活用し、より効率的かつ効果的な不動産投資を目指します。アセットマネージャーは、投資家のリスク許容度や投資目標に基づき、最適な不動産ポートフォリオを構築・運用する役割を担います。J-REIT（不動産投資信託）なども、アセットマネジメントの専門会社がその運用を担っています。

具体的な業務内容（物件取得～売却まで）

不動産アセットマネジメントの業務は、不動産のライフサイクル全体にわたります。

物件の取得（アクイジション）
投資家のニーズに合わせた最適な物件を選定し、市場動向、エリアの需要、将来性などを調査・分析します。物件の所有者との買取交渉、投資に関する分析、ファンドの開発、投資家への勧誘活動なども行います。
運用（期中管理）
取得した不動産の価値を維持・向上させ、収益を最大化するための計画を策定・実行します。賃料の適正化、リノベーション計画の立案、プロパティマネージャーやビルマネージャーへの指示・監督、資金計画、決算、配当などの業務が含まれます。投資家への定期的な運用報告も重要な業務です。
売却（ディスポジション）
運用している不動産を最適なタイミングで売却し、投資家に利益を分配します。資産額の決定、買い手のリサーチ、条件交渉、売却手続き、各種書類作成、最終決算といった事務作業も担当します。売却によって得た資金は、新たな資産への再投資や、投資家への分配に充てられます。

AM・PM・BMの役割とその違い

不動産管理においては、アセットマネジメント（AM）、プロパティマネジメント（PM）、ビルマネジメント（BM）がそれぞれ異なる役割を担いながら連携します。

AM（アセットマネジメント）：投資の司令塔
投資家・オーナーの代理人として、不動産投資全体の戦略を立案・実行し、資産価値の最大化と収益性向上を目指します。PMやBMを監督し、全体を指揮する役割です。
PM（プロパティマネジメント）：運営の実行部隊
AMが策定した戦略に基づき、物件の日常的な運営管理の実務を担います。入居者募集、賃料徴収、テナント対応、契約管理、修繕手配などが主な業務で、物件の稼働率や収益性に直接関わります。
BM（ビルマネジメント）：建物の維持管理役
建物の清掃、設備点検、保守、警備、修繕工事など、物理的なコンディションを維持・管理する業務です。建物の安全性や快適性を保ち、長期的な資産価値を守る役割を担います。

これら3つの役割は密接に連携し、それぞれの専門性を活かすことで、不動産の資産価値を最大限に向上させることを目指します。

転職のご相談（無料）はこちら＞

規格とデジタル化による最新管理手法

アセットマネジメントシステム（ISO55001等）の概要

アセットマネジメントの重要性が高まる中で、その管理を体系的かつ効率的に行うための国際規格としてISO 55001（JIS Q 55001）が2014年に発行されました。ISO 55001は、組織が所有するアセットを、コスト・リスク・パフォーマンスの3つのバランスを考慮し、ライフサイクル期間で最大の資産価値を生み出すことを目的としています。

この規格は、社会インフラ（エネルギー、水、交通、通信など）や社会ファシリティ（建物、学校、病院、プラントなど）を主な対象とし、特に社会インフラの事業において認証取得が進んでいます。ISO 55001は、現場レベルでのPDCAサイクルに加え、組織全体の目標からアセット管理の目標・計画・実施、評価・改善に至るまでのマネジメントシステム全体を規定しており、継続的な改善を計画し実施することを求めています。

ISO 55001の導入により、以下のような効果が期待されます。

アセットマネジメントの改善、効率化、高度化
アセットマネジメントに関する第三者への説明能力の強化
インフラの包括委託管理事業やPFI事業への参画における有利性
インフラ、プラントの海外輸出の促進

デジタル管理、IT・データ活用の動向

現代のアセットマネジメントでは、デジタル技術やIT、データ活用が不可欠となっています。市場動向、アセットのパフォーマンス、財務状況など多岐にわたる情報をリアルタイムで把握し、分析することで、より迅速かつ的確な意思決定が可能になります。

データ分析と予測
ビッグデータを活用した劣化予測、ライフサイクルコスト評価、リスク評価などにより、インフラや不動産の将来の状態をより正確に予測し、計画的な維持管理や投資判断に役立てます。
ITツールの導入
アセットマネジメントシステムや不動産管理システム、データ分析ソフト、GIS（地理情報システム）などのITツールを導入することで、管理作業の効率化、情報の標準化、業務プロセスの改善が図られます。特に、賃貸管理システムや不動産オーナー向けアプリの活用は、業務の効率化と顧客満足度向上に貢献します。
DXの推進
国土交通省が「上下水道DX 技術カタログ」を公開するなど、土木インフラ分野でもDX（デジタルトランスフォーメーション）が推進されており、CIM（BIM/CIM）やGISを活用した状況の「見える化」が進んでいます。これにより、インフラの投資判断の質が大きく向上し、持続可能なまちづくりに貢献しています。

官民連携の先進事例

アセットマネジメントの推進には、官民連携が不可欠です。自治体は民間の技術やノウハウを活用し、効率的で質の高いインフラ管理を目指しています。

包括的民間委託
道路維持管理などにおいて、民間企業に維持・保全業務を包括的に委託する事例が増えています。これにより、自治体の財政負担軽減と管理の効率化が期待されます。
学校プールの再編・集約化
老朽化した学校プールを、コスト、リスク、パフォーマンスの総合的視点から再編・集約するプランを民間コンサルタントが立案し、自治体の財政的に持続可能な水泳授業環境の実現を支援しています。
空港施設のICT活用
地方空港では、人材不足に対応するため、ICTを活用した点検・診断、修繕への技術支援、情報共有、職員の引き継ぎ支援などが行われています。日常業務で発生した課題や改善策を日々蓄積し、運用の仕組みを体系化することで技術伝承にも貢献しています。

転職のご相談（無料）はこちら＞

アセットマネジメント職のキャリアと必要スキル

業務の具体例とキャリアパス

アセットマネジメント職は、建設・不動産、金融など多岐にわたる業界で活躍の場があります。主な業務内容は、資産の価値を最大化するための戦略立案、実行、および監督です。

建設・不動産業界におけるAM職の業務
物件の買い付け（アクイジション）：投資家のニーズに合った物件の選定、価格交渉、契約手続き。
運用（期中管理）：物件の価値向上計画の策定（賃料調整、リノベーションなど）、プロパティマネージャーやビルマネージャーの監督、資金計画、決算、配当などの財務管理、投資家への報告。
売却（ディスポジション）：最適な売却タイミングの見極め、売却交渉、手続き、再投資の検討。
これらの業務を通じて、担当物件のパフォーマンスを最大化し、投資家に利益をもたらします。
キャリアパス
未経験からアセットマネジメント職を目指す場合、まず不動産業界（賃貸管理など）や金融業界で実務経験を積むことが推奨されます。プロパティマネージャーとして現場の経験を積んだ後、アセットマネージャーへキャリアアップするケースも多いです。
経験を積むことで、より大規模な案件や多様なアセットタイプ（オフィス、レジデンス、ホテル、物流施設、商業施設など）を担当できるようになり、年収アップやマネジメント職への昇進も期待できます。

求められる資格・知識

アセットマネジメント職に必須の資格はありませんが、以下の資格や知識は転職やキャリアアップに有利に働きます。

資格
宅地建物取引士：不動産取引に関する基本的な知識を証明でき、実務上も役立ちます。
不動産鑑定士：不動産の適正価格を査定する専門知識は、物件の選定や売却時に大きな強みとなります。
証券アナリスト（CMA、CFA）：金融市場や企業評価、証券投資に関する専門知識を証明し、投資判断やポートフォリオ構築に役立ちます。特にCFAは国際的な資格として評価されます。
不動産コンサルティングマスター：不動産の有効活用や相続対策に関するコンサルティング能力を証明します。
不動産証券化協会認定マスター：不動産証券化に関する専門知識と実務ノウハウを証明します。
知識・スキル
継続的な学習意欲：市場の変化、経済情勢、法改正など、常に最新情報を吸収し、自己研鑽に励む姿勢が不可欠です。
マーケット分析力とリスク管理能力：市場動向を的確に把握し、あらゆるリスクを予測・管理する能力が求められます。
コミュニケーション能力とリーダーシップ：投資家や関係者、チームメンバーとの円滑な連携、交渉、説明に必要です。
財務知識とキャッシュフロー管理：収支予測、キャッシュフローの最適化、各種財務指標の分析に不可欠です。
問題解決能力と意思決定力：突発的な問題への迅速な対応や、最適な投資判断を下す力が求められます。
デジタルツールの活用力：データ分析ツール、不動産管理システム、AIなどのデジタルツールを使いこなし、業務効率化を図る能力が重要です。
語学力：特に外資系企業や海外案件を扱う場合、ビジネスレベルの英語力（TOEIC800点以上など）は大きな強みとなります。

年収・待遇の傾向

アセットマネジメント職の年収は、経験、スキル、保有資格、そして運用成果によって大きく変動します。

年収水準
国内の不動産ファンドにおけるアセットマネージャーの年収相場は、600万円～2,000万円程度とされており、一般的な建設業の平均給与を上回る傾向にあります。特に、経験豊富で高い運用実績を持つ人材は、さらに高額な年収を期待できます。外資系企業では、少数精鋭で成果報酬制を採用している場合が多く、日系企業と比較して高収入となる傾向があります。
待遇
ワークライフバランスは、金融業界と比較しても比較的良好な企業が多いです。残業時間は月平均10～20時間程度に抑えられている企業もあり、リモートワークを導入しているケースも増えています。
資格取得支援制度や住宅手当、家族手当など、福利厚生が充実している企業も多く見られます。

今後の成長性と将来展望

アセットマネジメント業界は、日本の「貯蓄から投資へ」という政策スローガンや、少子高齢化に伴う社会保障制度の課題を背景に、個人投資家の需要が増加し、今後もさらなる発展が期待される分野です。政府も「資産運用立国」を目指し、海外からの資産運用会社の日本市場参入を促すなど、市場の拡大に向けた変化が続いています。

建設・不動産分野においても、インフラの老朽化対策や不動産の資産価値向上という社会的なニーズが高まっており、アセットマネジメントの専門家への需要は今後も増加していくと予想されます。デジタル技術の進化やESG（環境・社会・ガバナンス）への意識の高まりも、この分野の成長を後押しする要因となるでしょう。

転職のご相談（無料）はこちら＞

よくある疑問・FAQ

アセットマネジメント職で多い質問

Q: 未経験からアセットマネジメント職に転職できますか？
A: 業界経験がない場合、すぐにアセットマネージャーになるのは難しいですが、関連分野（不動産賃貸管理、金融機関の運用部門、コンサルティングファームなど）での実務経験を積むことで転職の可能性は広がります。特に若手層であれば、ポテンシャル採用の機会もあります。
Q: アセットマネージャーの仕事のやりがいは何ですか？
A: 自分の分析や判断が数字に直接反映されるため、大きな達成感や喜びを感じられます。特に、投資家から託された資産を効率的に運用し、期待通りの成果を出せた時の感謝はひとしおです。社会インフラの分野では、地域の安全性や快適性を守り、持続可能なまちづくりに貢献できるという社会貢献性も大きなやりがいとなります。

必要な資格・スキルについて

Q: アセットマネージャーになるために必須の資格はありますか？
A: 必須の資格はありませんが、宅地建物取引士、不動産鑑定士、証券アナリスト（CMA、CFA）、不動産証券化協会認定マスターなどの関連資格は、専門知識の証明となり、転職やキャリアアップに非常に有利です。
Q: どのようなスキルが特に重要視されますか？
A: マーケット分析力、リスク管理能力、コミュニケーション能力、財務知識、問題解決能力、デジタルツールの活用力などが重要視されます。特に、投資家や関係者と円滑に連携し、複雑な情報を分かりやすく説明するコミュニケーション能力は不可欠です。

キャリアチェンジや転職のコツ

Q: 異業種からアセットマネジメント業界に転職する際のコツは？
A: まずは不動産業界や金融業界で実務経験を積み、専門知識やスキルを身につけることが重要です。自身のこれまでの経験やスキルが、アセットマネジメントのどの業務に活かせるかを明確にアピールしましょう。また、関連資格の取得や語学力の向上も有効です。
Q: 転職活動を効率的に進めるにはどうすればよいですか？
A: 業界特化型の転職エージェントを活用することがおすすめです。エージェントは、非公開求人の紹介、レジュメ添削、面接対策、企業情報の提供など、多角的なサポートを提供してくれます。これにより、自身の市場価値を把握し、最適なキャリアパスを見つけることができるでしょう。

転職のご相談（無料）はこちら＞

まとめ

建設・不動産分野におけるアセットマネジメントの重要性

アセットマネジメントは、建設・不動産分野において、資産価値の最大化と持続可能な運営を実現するための不可欠な戦略的経営手法です。公共インフラの老朽化や人口減少、限られた財源といった課題に直面する中で、費用対効果の高い維持管理や更新計画の策定は、社会全体の持続性を支える上で極めて重要です。

また、不動産投資の領域では、投資家の代理として物件の取得から運用、売却までを一貫して管理し、収益性の向上とリスクの最小化を図ることで、経済活動の活性化に貢献しています。ISO 55001のような国際規格の導入やデジタル技術の活用は、これらの管理をより効率的かつ高度なものにし、建設・不動産分野のアセットマネジメントをさらに進化させています。