コトラ（広報チーム） 
CM方式とは何か
コンストラクション・マネジメントの基本
CM方式とは、コンストラクション・マネジメントを建設プロジェクトで実行するための仕組みです。発注者がCM会社と契約し、建設の専門家であるコンストラクション・マネジャーが、計画、設計、施工の各段階を横断して管理・支援します。
CM方式の目的は、建物を単に安く建てることではありません。賃貸マンションやアパートの事業目的、必要な品質、予算、完成時期のバランスを取りながら、計画を適切に進めることにあります。
一般に、CM会社は自ら設計や施工を請け負うのではなく、発注者の立場で設計会社や施工会社の提案、見積もり、工程などを確認します。建築費、品質、工期の状況を見える化し、発注者が根拠を持って判断できる状態をつくる点が特徴です。
発注者を支えるコンストラクション・マネジャーの役割
コンストラクション・マネジャーは、発注者の建築に関する知識や体制を補う役割を担います。賃貸住宅の建築では、収支計画、法令、敷地条件、入居者ニーズ、施工性など、多くの条件を同時に検討しなければなりません。
主な支援内容としては、事業予算や全体スケジュールの整理、設計内容の確認、施工会社の選定支援、見積もりの検証、工事中の進捗確認、設計変更時の費用確認などが挙げられます。
例えば、設計会社や施工会社から複数の案が示された場合、発注者だけでは費用や将来の維持管理への影響まで判断しにくいことがあります。CM会社は各案のメリット・デメリット、費用差、工期への影響を整理し、発注者が選択しやすい材料を提供します。
ただし、最終的な意思決定や事業上の責任は発注者にあります。CM会社は代わりに建物を決める存在ではなく、発注者が納得して判断するための支援者です。
賃貸マンション・アパート建築でCM方式が注目される背景
賃貸マンションやアパートの建築では、建築費の上昇、資材価格や人件費の変動、施工会社の確保、法規制への対応などにより、計画段階で想定した収支が変わる可能性があります。建築費が上がれば、利回りや投資回収計画にも影響します。
また、賃貸住宅では建築時の費用だけでなく、完成後の募集力、入居者満足、修繕のしやすさ、管理コストも重要です。初期費用を抑えた結果、設備の故障が増えたり、入居者に選ばれにくい仕様になったりすると、長期的な収益性を損なうおそれがあります。
このような背景から、設計・施工会社の提案をそのまま受け入れるのではなく、発注者側でコスト、品質、工程を確認する必要性が高まっています。建築の専門部署を持たない個人オーナーや企業、不動産投資家にとって、CM方式は判断を補助する選択肢の一つです。
CM方式と他の発注方式の違い
設計施工一括発注との違い
設計施工一括発注は、設計と施工を同じ会社、または同じ事業者グループにまとめて依頼する方式です。窓口を一本化しやすく、設計と施工の連携を取りやすい点が特徴です。仕様や要望が明確で、スピードを重視する計画では適している場合があります。
一方で、発注者にとっては、設計内容や施工見積もりの妥当性を独立した立場から確認しにくくなることがあります。施工会社が設計にも関与するため、発注者側に専門知識が不足していると、コストや仕様の比較が十分にできない場合があります。
CM方式は、設計施工一括発注を採用する場合でも活用できます。CM会社が発注者側で要件整理、施工者選定、見積もり確認、工事中の進捗確認などを行うことで、発注プロセスの透明性を高めやすくなります。
分離発注との違い
分離発注は、設計と施工を別々に発注する方法です。施工についても、建築工事、電気工事、設備工事などを個別に契約する場合があります。発注者が各契約を直接管理できるため、工事費の内訳を把握しやすいことが特徴です。
ただし、発注先が増えるほど、工事区分や責任範囲の整理、工程調整、現場での連携に手間がかかります。発注者自身が全体を取りまとめるには、建築に関する知識と管理体制が必要です。
CM方式は、分離発注の調整負担を補うためにも利用されます。CM会社が発注条件や工事区分を整理し、各施工会社の見積もりや工程を確認することで、工事間の抜け漏れや重複を抑えます。ただし、分離発注が常にコスト面で有利とは限りません。建物規模や工事内容、発注者の管理体制を踏まえて判断することが必要です。
PM方式との役割の違い
PM方式は、プロジェクトマネジメント方式を指します。事業計画、関係者調整、移転計画、社内の意思決定支援など、建築工事に限らないプロジェクト全体を管理する意味で使われることがあります。
一方、CM方式は、建築の設計、発注、施工におけるコスト、品質、工程の管理に重点を置くことが一般的です。ただし、PMとCMの使い分けには明確な統一基準があるわけではなく、会社や案件によって業務範囲が重なることもあります。
賃貸マンション・アパート建築では、土地活用や事業収支、テナント・入居者対応まで含めて支援を求める場合はPM的な役割が必要になることがあります。建築費や施工品質、工事スケジュールの管理を主な目的とする場合は、CMの役割が中心になります。契約前に、どこまでを支援対象とするかを具体的に確認することが重要です。
ピュア型CM方式とアットリスク型CM方式の違い
ピュア型CM方式は、CM会社が発注者の補佐として管理業務を行う方式です。CM会社は原則として工事を直接請け負わず、施工に伴う費用や工期のリスクは発注者側が負います。発注者はCM会社から中立的な助言を受けながら、設計会社や施工会社と契約します。
アットリスク型CM方式は、CM会社が管理業務に加えて施工上のリスクも負う方式です。CM会社が施工を担う、または施工契約に責任を持つ形になるため、ピュア型と比べて施工者に近い立場となります。実費と報酬を組み合わせる契約や、工事費の上限を設定する契約が用いられることがあります。
発注者側の中立的な支援を重視する場合は、ピュア型CM方式が検討対象になります。一方、工事内容が固まりきらない段階で施工面の対応力も必要な場合には、アットリスク型が選択肢になることがあります。どちらが適しているかは、工事の不確実性、発注者の管理体制、責任分担によって異なります。
CM方式で管理できる費用・品質・工程
建築費の予算策定と見積もりの確認
CM方式では、事業計画や建物規模、仕様、敷地条件を踏まえ、初期段階で建築費の目安を整理します。賃貸住宅では、土地取得費、建築工事費、設計費、各種申請費用、外構費、設備費、予備費などを分けて考えることが重要です。
設計が進むほど建物の内容は具体化しますが、同時にコストが上がる可能性もあります。CM会社は各段階で概算費用を確認し、当初予算と見積もりの差が大きくなっていないかを確認します。
施工会社から提出された見積もりについては、金額の合計だけでなく、工事項目の抜け漏れ、数量、単価、仮設費、諸経費、別途工事の範囲などを確認します。見積もりの比較条件がそろっていなければ、安い金額に見えても必要な工事が含まれていない場合があるため注意が必要です。
施工会社の選定と発注条件の整理
施工会社選びでは、見積金額だけで判断すると、品質、工期、施工体制、アフター対応に差が生じることがあります。CM会社は、発注に必要な条件を整理し、各社が同じ前提で見積もりや提案を出せる状態をつくります。
比較時には、金額のほか、類似する賃貸住宅の施工実績、担当者の体制、工程計画、品質管理の方法、代替案の内容などを確認します。特定の施工会社に依頼する場合でも、見積もりや発注条件の妥当性を確認することは重要です。
また、賃貸住宅では、オーナーが別途発注する設備や外構、インターネット設備、防犯設備などが発生することがあります。工事区分が曖昧なまま進めると、費用の重複や工期遅延につながるため、契約前に担当範囲を明確にします。
設計内容と建築コストの調整
設計段階では、間取り、階数、構造、外壁、設備、共用部の仕様などが建築費と賃貸経営の両方に影響します。デザイン性や設備のグレードを上げれば募集面での効果が期待できる一方、投資額が増え、回収期間が長くなる可能性があります。
CM会社は、設計内容が予算と事業目的に合っているかを確認します。必要な性能や機能を維持しながら、施工方法や材料、設備仕様を見直す提案を行うこともあります。これは、単純に仕様を下げるのではなく、費用対効果を踏まえて価値を維持・向上させる考え方です。
例えば、初期費用だけでなく、清掃や修繕のしやすさ、交換部材の入手性、エネルギーコストなども確認対象になります。長期保有を前提とする賃貸不動産では、竣工後の維持管理まで考慮して設計を調整することが重要です。
工事の品質・進捗・変更内容の確認
工事が始まった後は、施工会社が工程や品質を管理します。CM会社は発注者側の立場から、工事が計画通りに進んでいるか、重要な品質確認が実施されているか、設計変更が適切に処理されているかを確認します。
工事中には、地中障害物、敷地条件、資材調達の遅れ、行政協議の変更など、当初想定していなかった事象が起こることがあります。追加工事や設計変更が必要になった場合は、変更の理由、費用、工期、賃貸経営への影響を整理したうえで判断します。
特に追加費用については、施工会社から提示された金額だけを見るのではなく、変更内容と数量が見積もりに合っているかを確認することが大切です。変更が積み重なると予算超過につながるため、発生時点で記録し、予算全体への影響を継続的に把握します。
完成後の引き渡しまでの管理
建物の完成が近づくと、検査、是正工事、各種書類の確認、引き渡し準備が進みます。CM会社は、発注者が確認すべき事項を整理し、施工会社による是正対応が完了しているかを確認します。
引き渡し時には、竣工図書、設備の取扱説明書、保証書、検査記録などを受け取ります。これらは、将来の修繕や設備交換、売却時の説明にも関わる重要な書類です。
賃貸住宅の場合は、入居募集や管理会社への引き継ぎ、家具・備品の設置、共用部の運用準備など、建物完成後に必要な作業もあります。建築工事だけでなく、賃貸開始日に間に合うよう全体のスケジュールを確認することが求められます。
不動産建築でCM方式を採用するメリット
建築費の内訳が見えやすくなりコストを適正化しやすい
CM方式では、建築費を一つの総額として見るだけでなく、設計、工事、設備、外構、諸経費などに分けて確認します。どの項目に費用がかかっているかを把握しやすくなるため、見直すべき部分を検討しやすくなります。
施工会社の見積もりを比較する際も、金額の高低だけでなく、仕様や工事範囲の違いを整理できます。これにより、必要な工事が見積もりから漏れているために安く見えるケースや、同じ内容が重複計上されているケースを見つけやすくなります。
ただし、CM方式を導入したからといって、必ず建築費が下がるわけではありません。市場価格、建物の仕様、施工条件によっては削減余地が限られることもあります。重要なのは、費用の根拠を確認し、必要な品質に対して適正なコストに近づけることです。
予算超過による仕様変更や品質低下を防ぎやすい
建築計画では、設計が進んでから見積もりを取得し、予算を大きく上回ることがあります。この段階で急いで仕様を下げると、入居者に選ばれにくい設備や、将来の修繕負担が大きい仕様になる可能性があります。
CM方式では、構想、基本設計、実施設計、発注などの各段階でコストを確認するため、予算超過の兆候を早期に把握しやすくなります。早い段階であれば、建物規模、間取り、構造、設備の優先順位を調整しながら対応できます。
賃貸不動産では、削減すべきコストと維持すべき品質を分けて考えることが重要です。CM会社は、収益性、入居者ニーズ、維持管理性を踏まえて、仕様変更の影響を整理する役割を果たします。
工程を最適化し工期遅延のリスクを抑えやすい
賃貸マンションやアパートでは、竣工が遅れると家賃収入の開始も遅れます。融資条件、土地の契約、募集時期などにも影響するため、工期の管理は収支面でも重要です。
CM会社は、設計、行政手続き、施工会社選定、着工、検査、引き渡し、募集開始などを含む全体スケジュールを整理します。施工会社の工程表についても、無理な日程になっていないか、資材調達や各工事の順序に問題がないかを確認します。
遅延リスクを完全になくすことはできませんが、課題を早めに把握し、対応策を検討しやすくなります。例えば、意思決定が必要な時期を明確にすることで、発注者側の判断待ちによる遅れを防ぐことにもつながります。
建築の専門知識が少ない発注者でも判断しやすい
建築では、専門用語や技術的な説明が多く、設計・施工会社から提示された内容を発注者だけで判断することが難しい場合があります。CM会社は、専門的な内容を費用、品質、工期、運用への影響に分けて説明し、判断材料を整理します。
個人オーナーや投資家にとっては、建物の仕様が賃料設定や入居率、修繕費にどう影響するかを理解することが重要です。企業の施設担当者にとっては、社内稟議や経営層への説明に必要な情報を整理する必要があります。
CM方式を利用すると、設計変更や施工会社選定の理由、費用の増減、工期の状況を記録・共有しやすくなります。その結果、発注者自身が関係者へ説明しやすくなります。
施工会社との関係における透明性を確保しやすい
建設プロジェクトでは、発注者、設計会社、施工会社、管理会社、金融機関など、多くの関係者が関わります。費用や責任分担、変更の経緯が不明確なまま進むと、後から認識の違いが生じるおそれがあります。
CM会社が発注者側で情報を整理し、見積もり、選定経緯、設計変更、工程の状況を記録することで、プロセスの透明性を高めやすくなります。複数の共同出資者や社内関係者がいる案件では、特に有効です。
ただし、透明性はCM会社を入れるだけで確保されるものではありません。発注者、CM会社、設計会社、施工会社の役割と報告方法を契約時に明確にし、定期的に情報共有することが前提となります。
CM方式の注意点と向いていないケース
CM費用が別途かかる
CM方式では、設計費や工事費とは別にCM会社への報酬が発生します。支援範囲が広いほど、また計画期間が長いほど、費用は増える傾向があります。
CM費用を検討する際は、単に報酬額だけを見るのではなく、どの業務が含まれるかを確認することが大切です。構想段階からの事業計画支援、施工会社選定、見積もり確認、現場確認、引き渡し支援まで含むのか、一部の業務だけを依頼するのかによって費用は変わります。
CM費用をかけても、予算超過や工期遅延、不要な仕様変更を防げるなら、結果として事業全体の損失を抑えられる可能性があります。一方で、業務範囲が不明確なまま契約すると、期待した支援を受けられないおそれがあります。
発注者側にも意思決定と情報共有が求められる
CM会社は発注者を支援しますが、最終判断を代行するわけではありません。事業目的、予算上限、優先したい品質、賃貸経営の方針などは、発注者が明確にする必要があります。
例えば、建築費を優先するのか、入居者に選ばれる設備を優先するのか、早期竣工を優先するのかによって、設計や発注の判断は変わります。発注者側の方針が曖昧だと、CM会社、設計会社、施工会社の間で調整が難しくなります。
また、設計変更や追加費用に関する決定を先延ばしにすると、工事の進行に影響します。CM方式を効果的に活用するには、発注者側にも担当者を置き、必要な情報共有と意思決定を行う体制が求められます。
小規模で仕様が固まっている建築では効果を得にくい場合がある
小規模なアパート建築で、建物の仕様、施工会社、予算、工程がほぼ決まっている場合は、CM方式による管理効果が限定的なことがあります。CM費用が、得られる効果を上回る可能性もあります。
例えば、同じ仕様の建物を繰り返し建築する場合や、発注者が十分な建築知識・管理体制を持っている場合は、CM会社の支援範囲を絞る方法も考えられます。見積もり確認や施工会社選定のみを依頼することも選択肢です。
一方で、小規模案件でも、敷地条件が複雑、収支計画が厳しい、施工会社の比較が必要、相続後の土地活用で判断に不安があるといった場合には、CM方式が役立つことがあります。規模だけでなく、案件の難しさや発注者の体制を踏まえて検討します。
CM会社の立場によっては利益相反に注意が必要
CM会社が設計会社や施工会社と資本関係を持つ場合、または設計・施工とCMを一体で請け負う場合は、発注者に対する助言の中立性を確認する必要があります。
グループ内に設計・施工機能を持つこと自体が問題となるわけではありません。設計や施工に関する専門性を生かせる場合もあります。ただし、施工会社の選定や見積もり確認において、特定の会社を優先する構造になっていないかは確認が必要です。
契約前には、CM会社がどのような立場で業務を行うのか、設計・施工会社との関係、施工を請け負う可能性、利益相反が生じた場合の対応を確認します。発注者の立場で助言できる体制があるかを見極めることが重要です。
コスト削減だけを目的にすると期待した効果を得にくい
CM方式はコスト管理に役立ちますが、目的を建築費の削減だけに限定すると、品質や工期、賃貸経営への影響を見落とすおそれがあります。必要な性能まで削減すれば、入居者の満足度や長期の維持管理費に悪影響が及ぶ可能性があります。
賃貸住宅の建築では、初期費用、想定家賃、稼働率、修繕費、売却価値などを総合的に考える必要があります。CM会社には、どの費用を抑えたいのか、どの品質は維持したいのかを明確に伝えることが大切です。
CM方式の価値は、コストを削ることではなく、費用と品質、工期のバランスを適正化し、事業目的の達成を支援することにあります。
CM方式の進め方と費用の考え方
構想・事業計画の段階で建築条件を整理する
CM方式を活用する場合は、設計が固まる前の構想段階から相談すると、選択肢を広く持ちやすくなります。まず、土地の条件、法令上の制限、建物用途、戸数、想定賃料、投資予算、完成希望時期などを整理します。
賃貸マンション・アパートでは、周辺の賃貸需要、競合物件、ターゲットとする入居者層、必要な駐車場や共用設備なども確認します。建物の収益性を考える際は、建築費だけでなく、完成後の管理費、修繕費、空室リスクも考慮します。
この段階で予算と要望に大きな差がある場合は、建物規模や仕様、事業スケジュールを見直します。設計開始後や着工後に大幅な変更を行うよりも、初期段階で条件を整理する方が調整しやすくなります。
CM会社を選定して支援範囲と契約内容を決める
CM会社を選ぶ際は、賃貸住宅や投資用不動産の実績、担当者の経験、支援体制、報告方法などを確認します。あわせて、自社または自身の案件に必要な支援範囲を明確にします。
支援範囲には、基本構想、事業予算、設計会社選定、施工会社選定、見積もり確認、工事中の進捗確認、竣工・引き渡し支援などがあります。全工程を依頼する方法だけでなく、特定の段階に限定する方法もあります。
CM契約は一般に、発注者がCM会社へ業務を委託する形式で締結されます。契約書では、業務内容、責任範囲、報告頻度、契約期間、報酬、追加業務が発生した場合の扱いなどを確認します。
設計・施工会社の選定と見積もり比較を進める
設計会社や施工会社を選定する場合は、最初に要求条件を整理します。賃貸住宅として必要な戸数、専有面積、設備水準、耐久性、防犯性、完成希望時期などを明確にし、比較可能な条件を整えます。
施工会社の選定では、複数社から見積もりや提案を受ける方法と、特定の施工会社に依頼したうえで条件を精査する方法があります。どちらの場合でも、工事範囲、仕様、別途工事、工期、保証内容を確認することが必要です。
CM会社は、見積もりの比較表や評価基準を作成し、価格だけでは見えない違いを整理します。最終的には、建築費、品質、工程、施工体制、賃貸経営への適合性を総合的に踏まえて決定します。
着工から完成までの費用・品質・工程を確認する
着工後は、定例会議や現場確認を通じて、工程、品質、コストの状況を確認します。CM会社からは、進捗状況、課題、今後必要な判断事項、予算への影響などが報告されることが一般的です。
設計変更や追加工事が発生した場合は、変更理由と対応内容を明確にします。費用が増える場合には、見積もりの根拠、代替案の有無、工期への影響を確認し、発注者が判断します。
完成前には、施主検査、是正事項の確認、引き渡し書類の整理を行います。賃貸開始に必要な募集準備や管理会社への情報共有も含め、竣工後の運用に支障がない状態を整えます。
CM費用の算出方法と確認したい項目
CM費用は、担当者の稼働日数や役割に応じて算出されることが一般的です。担当するコンストラクション・マネジャーの人数、関与する期間、支援範囲、現場確認の頻度、専門家の追加支援の有無などによって金額は変わります。
工事費に対する一定割合で報酬を設定する場合もありますが、案件ごとに必要な業務量が異なるため、一律の相場で判断することは困難です。参考情報として、20億円から30億円規模の案件で総工事費に対するCM費用が1.0％から2.5％、10億円から20億円規模の案件で1.5％から2.0％とされた事例があります。ただし、用途、契約期間、支援範囲が異なるため、賃貸住宅へそのまま当てはめることはできません。
見積もりを確認する際は、以下の項目を確認します。
- 支援する工程と業務範囲
- 担当者の役割、経験、配置日数
- 現場確認や定例会議の回数
- 見積もり精査、施工会社選定、設計変更対応の範囲
- 交通費や専門家費用などの実費の扱い
- 追加業務が発生した場合の費用条件
- 報告書、会議資料、引き渡し書類の整理が含まれるか
不動産建築に適したCM会社の選び方
賃貸住宅や投資用不動産の建築実績を確認する
CM会社を選ぶ際は、賃貸マンション、アパート、集合住宅、投資用不動産など、計画している建物に近い用途の実績を確認します。建物の規模だけでなく、都市部の狭小地、地方の土地活用、既存建物の建て替え、収益性を重視する案件など、条件が近い実績があるかを見ることが大切です。
賃貸住宅では、建築技術だけでなく、家賃設定、入居者ニーズ、維持管理、修繕計画といった視点も求められます。施工実績の件数だけでなく、どのような課題に対して、どの範囲の支援を行ったかを確認します。
実績を公開していない案件もあるため、守秘義務に配慮した範囲で類似案件の経験を説明できるかを確認するとよいでしょう。
コスト管理・品質管理・工程管理の支援範囲を比較する
CM会社によって、得意とする領域や標準的な支援範囲は異なります。コスト管理に強い会社もあれば、設計調整、施工管理、工程管理、事業計画支援に強みを持つ会社もあります。
賃貸住宅の建築で重視したい課題を明確にしたうえで、必要な支援を受けられるかを確認します。例えば、建築費の妥当性を確認したい場合は見積もり精査の方法を、品質に不安がある場合は現場確認や検査支援の範囲を、竣工時期を重視する場合は工程管理の体制を確認します。
「CM業務一式」といった抽象的な説明だけで判断せず、各工程でどのような資料が提出されるのか、誰がどの頻度で対応するのかを具体的に確認することが重要です。
建築費の削減提案と見積もり検証の進め方を確認する
建築コストの最適化を期待する場合は、CM会社がどのように見積もりを確認し、提案を行うのかを確認します。単に値引き交渉を行うのではなく、数量、仕様、施工方法、工事区分、市場価格などをどう検証するかが重要です。
また、コスト削減提案が品質や賃貸経営に与える影響を説明できるかも確認ポイントです。初期費用を下げる提案が、将来の修繕費や入居者満足に悪影響を与える場合もあるためです。
提案内容について、削減できる金額だけでなく、変更によるメリット・デメリット、工期への影響、維持管理面での注意点まで説明できるCM会社が望ましいといえます。
設計会社や施工会社との利害関係を確認する
CM会社の中には、設計事務所、施工会社、不動産会社のグループに属する会社や、設計・施工と一体で業務を提供する会社があります。こうした会社には、それぞれの専門性やネットワークを生かせる利点があります。
一方で、発注者側の立場で見積もりや施工会社選定を行うことを期待する場合は、特定の設計会社や施工会社との関係を確認する必要があります。中立性をどのように確保しているか、利益相反が生じる場合にどのように開示・対応するかを確認します。
特に、CM会社が施工契約にも関与する場合は、ピュア型CM方式なのか、施工リスクを負うアットリスク型CM方式なのかを明確にし、責任範囲と報酬体系を理解したうえで契約します。
担当者の説明力と発注者への報告体制を見極める
CM方式では、担当者が発注者と設計会社、施工会社の間に入り、情報を整理して伝える役割を担います。そのため、建築知識だけでなく、専門的な内容を分かりやすく説明する力が重要です。
初回の相談や提案時には、質問に対して根拠を示して回答できるか、費用・品質・工期の優先順位を理解しようとしているか、都合のよい説明だけでなくリスクも伝えているかを確認します。
また、定例会議の頻度、報告書の内容、緊急時の連絡体制、担当者の交代時の引き継ぎ方法も確認します。賃貸マンション・アパート建築では、完成後の収益にも影響するため、発注者が進捗や費用の状況を継続して把握できる報告体制を持つCM会社を選ぶことが重要です。
